住宅ローンが残っていても家は売れる？売却条件・手続き・注意点を徹底解説

「住宅ローンがまだ残っているから、この家は売れないと思っている。」
大阪市内や北摂エリアで不動産売却のご相談を受けていると、このようなお悩みを抱えている方は少なくありません。

実際には、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

ただし、住宅ローンが残っている家には通常の売却とは異なる条件や手続きがあります。

その条件を知らずに売却活動を始めてしまうと、

• 売却できると思っていたのに契約直前で止まってしまった
• 売却代金だけではローンを完済できなかった
• 引っ越しや住み替えの予定が大きく狂ってしまった

このようなケースも実際にあります。

特に大阪市内ではマンション、北摂エリアでは戸建ての売却相談が多く、住宅ローンが残っている状態で売却を検討される方は年々増えています。

だからこそ、「売れるかどうか」ではなく、「どのような条件なら売却できるのか」を理解することが何より重要です。

この記事では、

• 住宅ローンが残っていても売却できる理由
• 売却できる条件
• オーバーローン・アンダーローンとは何か
• 売却の流れ
• 注意点

まで詳しく解説します。

この記事を読み終える頃には、ご自身の状況で売却できるかどうかを判断する目安が分かるようになるでしょう。

住宅ローンが残っていても家は売れる

結論からいうと、住宅ローンが残っていても家は売却できます。
実際に日本で売却されている中古住宅の多くは、住宅ローン返済中です。

つまり、

住宅ローンが残っていること自体は売却できない理由にはなりません。

ただし、売却するためには一つ重要な条件があります。

それが、

住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することです。

この条件を満たせれば、売却は問題なく進められます。

なぜ住宅ローンを完済する必要があるのか

住宅ローンを借りると、金融機関は家や土地に「抵当権」を設定します。

抵当権とは、万が一住宅ローンが返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産を売却して貸したお金を回収するための権利です。

つまり、

住宅ローンが残っている家は、金融機関の権利が設定された状態になっています。

この抵当権は、住宅ローンを完済しなければ外せません。

そして、不動産売買では基本的に

買主へ抵当権が付いたまま引き渡すことはできません。

そのため、

売却代金を使って住宅ローンを完済し、その日に抵当権を抹消するという流れになります。

これが一般的な住宅売却です。

抵当権抹消は売却当日に行われる

「ローンを全部返済してから売り出さないといけない」

そう思われる方もいますが、その必要はありません。

通常は、

1. 売買契約
2. 引渡し日
3. 売却代金受領
4. 住宅ローン完済
5. 抵当権抹消
6. 所有権移転

これらを同じ日に行います。

つまり、

売却代金で住宅ローンを返済するため、事前に何百万円・何千万円もの資金を用意する必要はありません。

司法書士・金融機関・不動産会社が連携しながら進めるため、手続き自体は一般的な売却とほとんど変わりません。

売却前	売却当日
住宅ローン残高あり	売却代金受領
抵当権あり	ローン完済
売主名義	抵当権抹消
	買主へ所有権移転

売却できるかどうかは「ローン残高」と「査定価格」で決まる

住宅ローンが残っている家を売却する際に最も重要なのは、現在の住宅ローン残高ではありません。

重要なのは、住宅ローン残高と売却価格のバランスです。

例えば、

住宅ローン残高が2,000万円でも、

2,500万円で売却できれば問題ありません。

一方、

住宅ローン残高が2,500万円で、売却価格が2,000万円しか付かなければ問題が発生します。

つまり、

売却価格だけを見るのではなく、

住宅ローン残高と比較することが重要になります。

この状態を表す言葉として、

• アンダーローン
• オーバーローン

という2つがあります。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、

売却価格が住宅ローン残高を上回る状態です。

例えば、

売却価格	ローン残高
3,500万円	2,800万円

この場合、

売却代金でローンを完済しても700万円残ります。

そのため、通常の売却と同じように手続きを進められます。

このケースでは売却自体に大きな問題はありません。

売却後に残った資金を、

• 新居購入資金
• 引っ越し費用
• 老後資金

などに充てる方も多くいらっしゃいます。

オーバーローンとは

一方で注意したいのがオーバーローンです。

オーバーローンとは、

住宅ローン残高の方が売却価格より高い状態です。

例えば、

売却価格	ローン残高
2,300万円	2,900万円

この場合、

売却しても600万円不足します。

住宅ローンは完済しなければ抵当権を外せないため、

この不足分をどう補うかが重要になります。

オーバーローンだからといって必ず売却できないわけではありませんが、資金計画や金融機関との調整が必要になるケースもあります。

まず確認すべき3つのポイント

住宅ローン返済中の家を売却したいと思ったら、最初に次の3つを確認しましょう。

• 現在の住宅ローン残高
• 家がいくらで売れそうか
• 売却にかかる諸費用

この3つが分かれば、

売却後に住宅ローンを完済できる可能性があるかをある程度判断できます。

住宅ローン残高は金融機関から届く返済予定表やインターネットバンキングで確認できる場合が多く、売却価格は不動産会社の査定で把握できます。

また、売却時には仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸費用も必要になるため、売却価格＝手元に残る金額ではありません。

そのため、資金計画を立てる際は、これらの費用も含めて試算することが重要です。

オーバーローンでも家は売れる？不足分を解決する方法

住宅ローンが残っている家を売却する際、多くの方が不安に感じるのが「オーバーローン」です。

「売却価格よりローン残高の方が多いなら、もう売れないのでは？」
そう考えてしまうのも無理はありません。

しかし実際には、オーバーローンだからといって必ず売却できないわけではありません。

不足分を補う方法はいくつかあり、ご自身の状況に合わせた選択をすることで売却できるケースも多くあります。
ここでは、代表的な方法をご紹介します。

方法① 自己資金で不足分を補う

最も一般的なのが、自己資金で不足分を支払う方法です。

例えば、

売却価格	2,500万円
住宅ローン残高	2,800万円
不足額	300万円

この場合は、300万円を自己資金で補うことで住宅ローンを完済できます。

住宅ローンを完済すれば抵当権を抹消できるため、通常どおり売却を進められます。

また、売却時には仲介手数料や登記費用などの諸費用も発生するため、不足額だけでなく売却費用も含めた資金計画を立てることが大切です。

方法② 住み替えローンを利用する

新しい家への住み替えを予定している方であれば、「住み替えローン」という選択肢もあります。

住み替えローンとは、

現在の住宅ローンで不足する金額と、新居の購入資金をまとめて借り入れるローンです。

例えば、

• 現在の住宅ローン残高：2,800万円
• 売却価格：2,500万円
• 不足額：300万円
• 新居購入費：3,000万円

この場合、

新居の購入費3,000万円に不足分300万円を加えた3,300万円を借り入れるイメージになります。

メリット

• 自己資金が少なくても住み替えしやすい
• 売却と購入を同時に進められる
• 一時的な資金不足を補える

デメリット

• 審査が通常の住宅ローンより厳しい
• 借入額が増える
• 毎月の返済負担が大きくなる可能性がある

収入や返済比率なども細かく審査されるため、利用できるかどうかは金融機関によって異なります。

方法③ 売却価格を見直す

査定価格は1社だけで決まるものではありません。

不動産会社によって査定額が数百万円変わることもあります。

例えば、

A社：2,800万円

B社：3,050万円

C社：3,150万円

というケースも珍しくありません。

もちろん、高い査定額が必ずしも売れる価格とは限りません。

しかし、適正価格を知るためにも複数社へ査定を依頼することは非常に重要です。

売却価格が少し上がるだけでも、不足額が大きく減る可能性があります。

方法④ 任意売却という選択肢

住宅ローンの返済が難しくなっている場合には、「任意売却」という方法があります。

任意売却とは、金融機関の同意を得て住宅ローンが残ったまま不動産を売却する方法です。

通常は住宅ローンを完済しなければ売却できませんが、任意売却では金融機関と協議したうえで売却を進めます。

任意売却が検討されるケース

• 住宅ローンを滞納している
• 毎月の返済が厳しい
• 離婚によって返済が難しくなった
• 病気や転職で収入が減少した
• 競売を避けたい

任意売却後もローンが残ることがありますが、金融機関と返済方法について相談できるケースが多くあります。

任意売却と競売の違い

項目	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い	市場価格より安くなる傾向
売却時期	調整しやすい	裁判所が決定
引越し時期	相談しやすい	制限される場合がある
プライバシー	比較的守られる	公開される

住宅ローンの返済が難しい場合でも、早めに相談することで選択肢が広がることがあります。

住宅ローンが残っている家を売却する流れ

実際の売却は、一般的に次のような流れで進みます。

1. 住宅ローン残高を確認する
2. 不動産会社へ査定を依頼する
3. 売却価格を決める
4. 売却活動を開始する
5. 買主と売買契約を締結する
6. 引渡し日に売却代金を受け取る
7. 売却代金で住宅ローンを完済する
8. 抵当権を抹消する
9. 買主へ所有権を移転する

売却代金の受領からローン完済、抵当権抹消、所有権移転までを同日に行うケースが一般的です。
司法書士や金融機関、不動産会社が連携して手続きを進めるため、売主がすべてを手配する必要はありません。

売却までにかかる期間の目安

住宅ローンが残っている家でも、売却期間は通常の売却と大きく変わりません。

内容	目安
査定	1～7日
売却活動	1～3か月
売買契約後～引渡し	約1か月
合計	約2～4か月

ただし、エリアや物件種別、市場状況によっては、これより早く売れることもあれば、時間がかかる場合もあります。

特に大阪市内の駅近マンションなどは比較的動きが早い傾向がありますが、築年数や立地によって差が生じます。

住宅ローンが残っている家を売るときにかかる費用・税金

住宅ローンが残っている家を売却する場合、「住宅ローンを完済できるか」だけに目が向きがちです。

しかし実際には、売却代金から住宅ローンを返済するだけでなく、さまざまな費用も支払う必要があります。

これらの費用を見落としてしまうと、

「ローンは返せたけれど、想像以上に手元にお金が残らなかった」というケースも少なくありません。

売却を検討する際は、「いくらで売れるか」だけではなく、「最終的にいくら手元に残るか」まで考えることが大切です。

不動産売却で必要になる主な費用

一般的に、住宅ローン返済中の不動産を売却する際には、次のような費用が発生します。

項目	内容
仲介手数料	不動産会社へ支払う成功報酬
印紙税	売買契約書に必要な税金
抵当権抹消費用	登記手続きにかかる費用
司法書士報酬	登記を依頼する費用
繰上返済手数料	金融機関によって必要な場合がある
引っ越し費用	新居への移転費用
ハウスクリーニング等	必要に応じて実施

特に仲介手数料は金額が大きくなるため、あらかじめ資金計画に含めておきましょう。

仲介手数料はいくらかかる？

仲介で売却する場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。

売買価格が800万円を超える場合は、一般的に次の計算式で求められます。

売買価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）

例えば3,500万円で売却した場合は、

3,500万円 × 3％ ＋ 6万円

となり、消費税を含めると100万円を超えるケースもあります。

売却価格が高くなるほど仲介手数料も増えるため、事前に概算を把握しておくことが重要です。

繰上返済手数料がかかることもある

住宅ローンを完済する際には、金融機関によって繰上返済手数料が発生する場合があります。

最近は無料の金融機関も増えていますが、

• ネット手続きは無料
• 窓口手続きは有料

というケースもあります。

数千円程度の場合もあれば、数万円かかることもあるため、事前に借入先の金融機関へ確認しておくと安心です。

売却で利益が出たら税金はかかる？

家を売却して利益が出た場合は、「譲渡所得税」が課税される可能性があります。

ここでいう利益とは、

「売却価格＝利益」

ではありません。

次のような計算になります。

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）

例えば、

• 購入価格：3,500万円
• 売却価格：3,600万円

だったとしても、

仲介手数料や購入時の費用などを差し引くと、実際には利益が出ていないケースもあります。

そのため、「売れた＝必ず税金がかかる」というわけではありません。

多くの方が利用できる「3,000万円特別控除」

マイホームを売却する場合は、「3,000万円特別控除」という制度があります。

この制度を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるため、多くのケースで譲渡所得税がかかりません。

例えば、

譲渡所得が2,000万円の場合でも、

3,000万円控除が適用されれば課税される譲渡所得は0円になります。

この制度は非常に大きな節税メリットがありますが、適用には一定の条件があります。

例えば、

• 自分が住んでいた家であること
• 適用条件を満たしていること

などが挙げられます。

制度を利用できるかどうかは、事前に確認しておくことが大切です。

住み替えを予定している場合の注意点

住宅ローンが残っている家を売却する方の中には、新しい住まいへの住み替えを予定している方も多くいます。

その場合は、「売却」と「購入」のタイミングをどのように合わせるかが重要になります。

主な方法は次の2つです。

方法	特徴
売却してから購入	資金計画を立てやすい
購入してから売却	仮住まいを避けやすい

どちらにもメリット・デメリットがあるため、ご自身の資金状況や希望するスケジュールに合わせて選択することが大切です。

売却してから購入するメリット・デメリット

メリット

• 売却価格が確定してから購入できる
• 資金計画を立てやすい
• 二重ローンになるリスクを抑えられる

デメリット

• 仮住まいが必要になる場合がある
• 希望する新居が売れてしまう可能性がある

購入してから売却するメリット・デメリット

メリット

• 引っ越しが一度で済みやすい
• 新居をじっくり探せる

デメリット

• 二重ローンになる可能性がある
• 売却を急ぐ必要が出ることがある
• 資金計画が複雑になる

住み替えでは、「どちらが正解」というものはありません。

ライフスタイルや資金状況によって、適した進め方は異なります。

離婚による売却では住宅ローン名義に注意

離婚をきっかけに家を売却するケースでは、住宅ローンの名義や所有名義を確認することが重要です。

特に次のようなケースは注意が必要です。

• 夫婦共有名義になっている
• ペアローンを利用している
• 連帯保証人になっている
• どちらか一方だけが住み続ける予定

名義や契約内容によって必要な手続きが異なるため、売却前に状況を整理しておくことが大切です。

相続した家でも住宅ローンが残っていることがある

相続した不動産でも、住宅ローンなどの債務が残っているケースがあります。

まず確認したいのは、

• ローン残高
• 相続人の状況
• 不動産の名義
• 売却価格の目安

です。

相続では通常の売却とは異なる手続きが必要になる場合もあるため、早めに全体像を把握しておくことが、スムーズな売却につながります。

売却前にやっておきたいチェックリスト

売却をスムーズに進めるために、事前に次の項目を確認しておきましょう。

• □ 現在の住宅ローン残高を確認した
• □ 毎月の返済額を把握している
• □ 売却相場を調べた
• □ 査定を依頼する準備をした
• □ 売却に必要な書類を確認した
• □ 売却費用の概算を把握した
• □ 引っ越し時期をイメージしている
• □ 住み替えの有無を整理している

このように事前準備をしておくことで、売却活動を始めた後も慌てずに進められます。

よくある失敗から学ぶ！住宅ローンが残っている家を売るときの注意点

住宅ローンが残っている家の売却は、多くの方が初めて経験することです。

そのため、ちょっとした判断ミスが数十万円、場合によっては数百万円の差につながることもあります。

ここでは、実際によくある失敗例と、その対策について解説します。

失敗例① 査定価格だけで売却を決めてしまう

「一番高い査定額を出してくれた会社にお願いしよう。」

これはよくあるケースですが、必ずしも正しい判断とは限りません。

査定価格は、「この価格で売れる」という保証ではなく、「このくらいで売れる可能性がある」という予想価格です。

中には媒介契約を獲得するために、高めの査定額を提示するケースもあります。

その結果、

• なかなか買い手が見つからない
• 何度も価格を下げることになる
• 売却期間が長引いてしまう

ということも少なくありません。

重要なのは、査定額の高さだけではなく、その価格の根拠や販売戦略も確認することです。

失敗例② 売却費用を考えていなかった

「3,500万円で売れたから、そのまま3,500万円入ってくる。」

このように考えてしまう方もいますが、実際にはそうではありません。

売却時には、

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 引っ越し費用
• ローン完済手数料

など、さまざまな費用がかかります。

例えば3,500万円で売却した場合でも、最終的な手取り額は数百万円少なくなるケースがあります。

住宅ローン残高と手取り額を比較しながら資金計画を立てることが大切です。

失敗例③ 売却スケジュールを甘く考えていた

「すぐ売れると思っていた。」

これもよくあるケースです。

もちろん人気エリアでは短期間で売却できることもありますが、すべての物件がそうとは限りません。

売却期間は一般的に2〜4か月程度が目安ですが、

• 築年数
• 間取り
• エリア
• 相場
• 販売価格

によっては半年以上かかることもあります。

住み替えを予定している場合は、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。

失敗例④ 住宅ローン残高を正確に把握していなかった

住宅ローンは毎月返済しているため、残高は少しずつ減っていきます。

「たしか2,000万円くらいだったかな」と曖昧なまま売却計画を立ててしまうと、売却直前になって資金計画が狂うことがあります。

まずは金融機関の返済予定表やインターネットバンキングなどで、現在の残高を正確に確認しましょう。

売却を成功させるために意識したい5つのポイント

住宅ローンが残っている家をスムーズに売却するためには、次の5つを意識すると安心です。

① ローン残高を正確に把握する

売却価格だけではなく、現在のローン残高を確認することがスタートです。

② 相場を知る

査定を受ける前に周辺の売却事例や相場を知っておくと、査定価格の妥当性を判断しやすくなります。

③ 複数の査定を比較する

査定価格だけではなく、

• 販売戦略
• 実績
• 担当者の説明

なども比較することが大切です。

④ 売却費用まで計算する

手元に残る金額を把握しておくことで、住み替えや住宅ローン完済後の資金計画が立てやすくなります。

⑤ 余裕を持ったスケジュールで進める

売却は思い通りの日程で進まないこともあります。

引っ越しや新居購入の予定がある場合は、余裕を持ったスケジュールがおすすめです。

住宅ローンが残っている家の売却でよくある誤解

最後に、多くの方が勘違いしやすいポイントを整理しておきます。

よくある誤解	実際は…
ローンが残っていると売れない	条件を満たせば売却できる
ローンを先に完済しないと売れない	売却代金で完済するケースが一般的
オーバーローンは売却できない	方法によっては売却可能
査定価格＝売れる価格	あくまで査定価格であり成約価格とは異なる
売却価格がそのまま手元に残る	諸費用やローン返済額を差し引いた金額が手取りになる

このような誤解を解消しておくだけでも、売却時の不安は大きく軽減されます。

売却を考え始めたら、まずは現状を知ることが第一歩

住宅ローンが残っている家を売却する際は、「売れるかどうか」を悩む前に、まず現在の状況を整理することが大切です。

確認したいポイントは次の3つです。

• 住宅ローン残高はいくらか
• 家はいくらで売れそうか
• 売却後の手取りはいくらになるか

この3つが分かるだけでも、売却の方向性は大きく見えてきます。

また、住宅ローンの残高や不動産の価値、住み替えの有無などは一人ひとり異なるため、最適な売却方法も同じではありません。

焦って売却を進めるよりも、現状を正しく把握したうえで計画的に進めることが、納得のいく売却につながります。