大阪市で相続した実家を売却したい｜売却前に知っておきたい手続き・費用・注意点

親や祖父母から実家を相続したものの、

「自分は大阪市内に住んでいない」

「実家に戻る予定がない」

「空き家になった家をどうすればいいのか分からない」

「相続した実家を売却したいけれど、何から始めればいい？」

このように悩んでいる方は少なくありません。

特に、親世代が長く暮らしていた戸建て住宅を子どもが相続した場合、建物の老朽化や大量の家財道具、空き家の管理など、さまざまな問題が一度に発生します。

相続した実家は、そのまま住み続けることもできますし、賃貸することもできます。

しかし、今後住む予定がないのであれば、売却して現金化することも選択肢の一つです。

ただし、相続した実家の売却は、一般的なマイホーム売却とは少し事情が異なります。

売却活動を始める前に、

• 誰が相続人なのか
• 誰が不動産を取得するのか
• 遺言書があるのか
• 遺産分割協議は済んでいるのか
• 相続登記は済んでいるのか
• 住宅ローンなどの残債はないか
• 売却にどのくらい費用がかかるのか
• 譲渡所得税は発生するのか
• 3,000万円特別控除を利用できるのか
• 空き家をどう管理するのか

などを確認する必要があります。

特に、相続した空き家については、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。2024年以降の譲渡で、相続人が3人以上の場合は2,000万円が上限となるケースもあります。 (国税庁)

この記事では、大阪市を中心に、豊中市・吹田市・箕面市など北摂エリアで相続した実家の売却を検討している方に向けて、売却前に知っておきたい手続き・費用・税金・注意点を分かりやすく解説します。

相続した実家はすぐに売却できる？

結論からいうと、相続した実家を売却することは可能です。

ただし、相続が発生したからといって、すぐに売却活動を開始できるとは限りません。

まず重要なのが、誰がその不動産を相続するのかを明確にすることです。

例えば、亡くなった方に3人の子どもがいた場合、

「実家は長男が相続する」

「実家を売却して、売却代金を3人で分ける」

「実家は長男が取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う」

など、さまざまな方法が考えられます。

遺言書がある場合はその内容を確認し、遺言書がない場合には相続人同士で遺産分割について話し合うことになります。

そのため、

相続発生 → 相続人・遺言書の確認 → 遺産分割 → 相続登記 → 売却

という流れを基本として考えておきましょう。

相続登記は2024年から義務化されている

相続した実家を売却するうえで、絶対に知っておきたいのが「相続登記」です。

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続によって取得した人の名義に変更する手続きです。

2024年4月1日から相続登記は義務化されました。

相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。 (法務省)

また、2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象です。

原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。 (法務省)

「売却するときに名義を変えればいい」と後回しにするのではなく、相続した段階で早めに手続きを進めることをおすすめします。

相続人申告登記だけで売却できるわけではない

相続登記の義務化に伴って「相続人申告登記」という制度も設けられています。

これは、相続人であることを申告することで、一定の相続登記申請義務を簡易に履行できる制度です。

ただし、相続人申告登記をしただけで、その不動産を売却できるわけではありません。

売却する場合には、誰が不動産を取得するのかを明確にし、その内容に基づいた所有権の登記が必要です。 (法務省)

売却を予定しているなら、最終的な相続登記まで含めて手続きを進めましょう。

遺産分割協議が終わっていない場合は注意

相続人が複数いる場合、特に注意したいのが遺産分割です。

例えば、兄弟3人が相続人だったとしても、

「長男は売却したい」

「次男は実家を残したい」

「三男はどちらでもいい」

という状況なら、簡単には売却できません。

また、

「自分が実家を管理しているから、自分が売っていい」

ということでもありません。

相続人全員で、誰が不動産を取得するのか、売却する場合はどうするのかを整理する必要があります。

遺産分割協議が成立した場合は、その内容を遺産分割協議書にしておくことも重要です。

相続した実家の売却にかかる費用

相続した実家を売却するときは、売却価格だけでなく、売却にかかる費用も考えておきましょう。

代表的なものには次のような費用があります。

費用	発生するケース
仲介手数料	不動産会社に仲介を依頼する場合
印紙税	売買契約書を作成する場合
相続登記費用	相続登記を行う場合
司法書士報酬	登記手続きを専門家へ依頼する場合
測量費	境界確認などが必要な場合
解体費	建物を解体する場合
不用品処分費	家財道具などを処分する場合
譲渡所得にかかる税金	譲渡所得が発生する場合

すべての費用が必ず発生するわけではありません。

物件の状態や売却方法によって必要な費用は異なります。

だからこそ、売却前に「自分の物件では何が必要なのか」を確認することが重要です。

仲介手数料はいくらかかる？

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、売買契約が成立すると仲介手数料が発生します。

仲介手数料には法令上の上限があり、売買価格が400万円を超える場合は一般的に、

売却価格×3％＋6万円＋消費税

という速算式で上限額を計算できます。

例えば3,000万円で売却した場合、

3,000万円×3％＋6万円＝96万円

これに消費税を加えると、105万6,000円です。

これはあくまで上限額なので、実際の金額については媒介契約の内容を確認しましょう。

相続した実家の取得費はどうなる？

売却時の税金を考えるうえで重要なのが「取得費」です。

相続した不動産の場合、原則として、被相続人がその土地・建物を購入した際の購入代金や購入手数料などを基に取得費を計算します。

つまり、

「自分が相続したときの価格」

が、そのまま取得費になるわけではありません。

親が購入したときの取得費を引き継ぐことになります。

また、相続人が取得した時期ではなく、原則として被相続人が取得した時期も引き継ぎます。 (国税庁)

そのため、親が30年前に購入した家を相続して、その翌年に売却したとしても、税務上の所有期間は親の取得時期から判断されます。

「親がいくらで買ったか分からない」場合は？

古い実家では、

「売買契約書が見つからない」

「親もいくらで買ったか分からない」

ということがあります。

取得費が分からない場合などには、売却価格の5％相当額を取得費とすることができます。 (国税庁)

例えば3,000万円で売却した場合、

3,000万円×5％＝150万円

となります。

ただし、実際の購入価格を証明できる資料が残っているなら、その金額を取得費として使える可能性があります。

売却前に、

• 売買契約書
• 領収書
• 住宅ローン関係書類
• 購入時の資料
• 増改築の資料

などが残っていないか、一度確認してみましょう。

相続した実家を売るときの譲渡所得税

不動産を売却した場合、必ず売却価格全額に税金がかかるわけではありません。

基本的には、

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除

という考え方で譲渡所得を計算します。

ここでいう譲渡費用には、売却のために直接かかった仲介手数料などが含まれます。

そして、譲渡所得が発生した場合に、所得税や住民税などが関係してきます。

相続した不動産については、被相続人の取得時期を引き継ぐため、所有期間の判定も重要です。 (国税庁)

相続した実家なら「3,000万円特別控除」を確認

相続した実家の売却で、特に重要なのが、

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

です。

一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

この特例は、2027年12月31日までの譲渡が対象とされています。 (国税庁)

また、2024年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋などを相続・遺贈により取得した相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円となるケースがあります。 (国税庁)

ただし、ここで絶対に注意してほしいのが、

「相続した実家なら誰でも3,000万円控除を使えるわけではない」

ということです。

被相続人の居住状況、建物の要件、売却時期、売却方法など、複数の条件を満たす必要があります。

そのため、「うちは使えるはず」と自己判断せず、税理士や税務署などに確認することをおすすめします。

3,000万円特別控除を利用する場合は確定申告が必要

特例によって税額がゼロになったとしても、特例を利用するためには確定申告が必要になるケースがあります。

国税庁も、被相続人の居住用財産に係る特別控除を利用する場合、確定申告書に必要書類を添付して申告する必要があると案内しています。 (国税庁)

「税金がかからないなら申告もしなくていい」とは限りません。

売却前から、確定申告まで含めてスケジュールを考えておきましょう。

相続税を払った場合は「取得費加算」も確認

相続税を納めて相続した財産を売却する場合には、一定の要件を満たすことで、相続税の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる特例があります。

この制度は、相続した財産を相続税の申告期限から一定期間内に譲渡した場合などに利用できる可能性があります。 (国税庁)

ただし、こちらも誰でも利用できるわけではありません。

相続税の申告内容や売却時期などによって判断が必要になるため、該当する可能性がある場合は税理士に確認しましょう。

古い実家は「解体してから売る」が正解とは限らない

相続した実家が築40年、50年以上経っていると、

「古いから解体して更地にした方がいい」

と考える方もいるでしょう。

しかし、解体には費用がかかります。

さらに、

解体したから、その分だけ高く売れる

とは限りません。

例えば、

古家付き土地：3,000万円

解体費用：300万円

更地での売却価格：3,200万円

だった場合、解体によって売却価格は200万円上がっていますが、解体費用が300万円かかっているため、単純に考えれば解体しない方が手元に残る金額は大きくなります。

もちろん実際の不動産価格は物件によって異なります。

重要なのは、

「解体したら高く売れるか」ではなく、「解体費用を払ってでも手取りが増えるのか」という視点です。

相続した実家を「古家付き土地」として売る方法

建物を残したまま、

古家付き土地として売却する方法もあります。

購入者が建物を解体し、新しい家を建てることを前提に購入するケースです。

この方法なら、売主側が解体費用を負担せずに済む可能性があります。

一方で、購入者側に解体費用が発生するため、その分価格交渉を受ける可能性があります。

したがって、

• 建物の状態
• 土地の広さ
• 土地の形状
• 前面道路
• 周辺の需要
• 解体費用

などを総合的に考えて判断しましょう。

相続した実家の不用品はどうする？

相続した実家では、家具や家電、衣類、食器などが大量に残っていることがあります。

「全部処分してから売らないといけない」

と思う方もいますが、必ずしもそうとは限りません。

物件の状態や売却方法によっては、残置物がある状態で売却することも考えられます。

ただし、

「これは売却前に処分する」

「これは家族が引き取る」

など、相続人同士で整理しておくことが大切です。

特に親の思い出の品などは、売却直前になって「やっぱり残したい」となることもあります。
時間に余裕があるうちに、家族で分けておきましょう。

空き家のまま放置するリスク

相続した実家を売却せず、そのまま空き家にしておく場合にも注意が必要です。

人が住んでいない家は、

• 雨漏り
• カビ
• 害虫
• 庭木・雑草
• 建物の劣化
• 不法侵入
• 郵便物の蓄積

などの問題が起こる可能性があります。

さらに、空き家を所有している間は、固定資産税などの負担も続きます。

遠方に住んでいる場合、定期的に大阪市内の実家へ通うこと自体が負担になるでしょう。

「売却するか迷っているから、とりあえず放置する」

という状態はできるだけ避け、今後どうするのかを早めに考えることをおすすめします。

空き家を所有し続ける費用も計算する

実家を売却するか迷っているなら、

「売った場合」

だけではなく、

「持ち続けた場合」

も計算してみましょう。

例えば、

所有し続ける場合に考えたい費用
固定資産税
火災保険など
庭の手入れ
定期清掃
修繕費
空き家管理費
現地へ行くための交通費

これらは1回あたりの金額が小さくても、数年続けば大きな負担になります。

「売るのはもったいない」という気持ちだけで判断せず、今後10年間所有した場合にいくらかかるのかという視点で考えるのもおすすめです。

大阪市の相続不動産は「土地の価値」も見る

相続した実家が古い戸建ての場合、

「建物は古いから価値がない」

と考えるのは早いかもしれません。

不動産では、土地の価値も非常に重要です。

例えば、

• 駅から近い
• 土地面積が広い
• 整形地
• 前面道路が広い
• 住宅需要がある
• 建て替えがしやすい

といった条件なら、古い建物が付いていても土地を探している購入者から評価される可能性があります。

反対に、接道条件や再建築の可否などに注意が必要な物件もあります。

そのため、古い実家ほど、

「建物」＋「土地」＋「立地」

の3つをセットで考えることが重要です。

豊中市・吹田市・箕面市など北摂でも同じ考え方が重要

北摂エリアで相続した戸建てを売却する場合も、建物だけで判断するのはおすすめしません。

例えば、

• 土地の広さ
• 駐車場
• 駅までの距離
• 周辺環境
• 前面道路
• 日当たり
• 庭
• 間取り

など、購入希望者がどのように暮らせるのかを考える必要があります。

「築年数が古い」というマイナス要素だけを見るのではなく、

「この土地・この立地だからこそ購入したい人はいるか？」という視点で不動産の価値を考えてみましょう。

遠方に住んでいても相続した実家は売却できる

相続した実家が大阪市にあるものの、相続人自身は東京や名古屋など遠方に住んでいるケースもあります。

遠方だからといって売却できないわけではありません。

ただし、

• 相続登記
• 家財道具の処分
• 現地確認
• 売却活動
• 内覧
• 売買契約
• 決済
• 引き渡し

など、さまざまな手続きがあります。

そのため、遠方に住んでいる場合は、

「何を自分で行うのか」

「何を専門家や業者へ依頼するのか」

を最初に整理しておくことが重要です。

現地へ何度も行くことが難しい場合でも、司法書士や不動産会社、各種業者と連携して進められるケースがあります。

相続した実家を売却する具体的な流れ

ここまでの内容を踏まえて、実際の売却の流れを整理してみましょう。

① 相続人・遺言書を確認

まず誰が相続人なのか、遺言書があるのかを確認します。

② 遺産分割の方向性を決める

実家を誰が取得するのか、売却するのかを相続人で話し合います。

③ 相続登記を行う

遺産分割の内容に基づいて相続登記を進めます。

④ 家の状態を確認

建物・土地・境界・家財道具などを確認します。

⑤ 不動産会社に査定を依頼

周辺相場や物件の状態などを踏まえて売却価格を検討します。

⑥ 売却方法を決める

古家付きで売るのか、更地にするのかなどを検討します。

⑦ 売却活動

広告掲載や購入希望者への案内などを行います。

⑧ 売買契約

購入希望者と条件がまとまれば売買契約を締結します。

⑨ 決済・引き渡し

代金の受け取りと不動産の引き渡しを行います。

⑩ 必要に応じて確定申告

譲渡所得が発生した場合や特例を利用する場合などは、確定申告が必要になることがあります。

相続した実家を売る前のチェックリスト

売却を始める前に、次の項目を確認しておきましょう。

相続について

• 遺言書を確認した
• 法定相続人を確認した
• 相続人全員で話し合った
• 遺産分割協議を行った
• 遺産分割協議書を確認した

不動産について

• 登記名義を確認した
• 相続登記の状況を確認した
• 土地・建物の面積を確認した
• 建築年を確認した
• 前面道路を確認した
• 境界関係の資料を確認した
• 建物の状態を確認した

売却について

• 不動産会社へ査定を依頼した
• 周辺相場を確認した
• 売却希望時期を決めた
• 古家付き・更地のどちらで売るか検討した
• 不用品処分について考えた
• 売却費用を確認した
• 手取り額を試算した

税金について

• 相続税の有無を確認した
• 被相続人の取得費を調べた
• 取得時期を確認した
• 3,000万円特別控除の対象になるか確認した
• 相続税の取得費加算を確認した
• 確定申告について確認した

相続した実家は「売却価格」より「手取り額」を考える

相続不動産の売却で最も大切なのは、

「いくらで売れるか」だけではなく「最終的にいくら残るか」

という視点です。

例えば、

売却価格3,000万円

↓

仲介手数料

↓

測量費

↓

不用品処分費

↓

解体費など

↓

譲渡所得にかかる税金

↓

手取り額

というように考えます。

もちろん、すべての費用が発生するわけではありません。

一方で、3,000万円特別控除などを利用できれば、譲渡所得にかかる税負担が大きく変わる可能性があります。

だからこそ、売却前に費用と税金を含めたシミュレーションをしておくことが重要です。

「売るか迷っている」段階で査定を受けてもいい

相続した実家について、

「まだ売ると決めていない」

という方もいるでしょう。

もちろん、それでも査定を受けることはできます。

むしろ、売却を決める前に現在の不動産価値を知っておくことで、選択肢が増えます。

例えば、

「思ったより高く売れそう」

と分かれば売却を検討するきっかけになります。

逆に、

「想定より価格が低い」

と分かれば、しばらく所有する、賃貸を検討する、売却方法を見直すなど、別の選択肢を考えることもできます。

重要なのは、価値を知らないまま「売る・売らない」を決めないことです。

相続した実家を売るなら「早く動く」より「早く知る」

相続した実家を売却するとき、私は「早く売ること」よりも、早く情報を集めることが重要だと考えています。

相続登記には期限があります。

税制上の特例には要件や期限があります。

空き家は所有しているだけでも管理費用がかかります。

そして、古い家ほど、書類の確認や家財道具の整理などにも時間がかかります。

だからこそ、

「まだ売るか決めていないから何もしない」

ではなく、

「売るとしたら、今いくらくらいなのか」

「売ったらいくら手元に残るのか」

を早い段階で把握しておくことをおすすめします。

相続した実家の売却は「家族のこれから」まで考える

相続した実家には、親との思い出や家族の記憶が詰まっています。

そのため、

「売ってしまうのは寂しい」

と感じるのは当然です。

一方で、誰も住まないまま空き家として所有し続ければ、固定資産税や管理、修繕などの負担が続きます。

だからこそ、

住む

貸す

売る

という3つの選択肢を一度並べて、それぞれを比較してみてください。

売却することが必ずしも正解とは限りません。

しかし、売却することで管理負担をなくし、現金化した資産を相続人それぞれの生活や将来のために活用するという選択肢もあります。

大切なのは、

「相続したから持ち続ける」ではなく、

「この不動産を家族にとってどう活用するのが一番いいのか」を考えることです。

大阪市で相続した実家を売却するなら、まず現在の価値を知る

相続した実家をどうするか迷っているなら、最初から「売る」と決める必要はありません。

まずは、

「今、この家はいくらくらいの価値があるのか」

を知ることから始めてみてください。

不動産の価値が分かれば、

「この価格なら売却したい」

「もう少し所有しておきたい」

「賃貸にした方がいいかもしれない」

など、今後の選択肢を具体的に考えられます。

特に大阪市内や豊中市・吹田市・箕面市など北摂エリアでは、駅距離や土地の形状、周辺環境、住宅需要などによって不動産の評価が変わります。

築年数が古い実家であっても、

「古いから価値がない」

とは限りません。

土地としての価値があるかもしれませんし、建物を活用したい購入者がいるかもしれません。

一方で、解体費用や空き家管理費などを考えると、早めに売却した方がいいケースもあります。

だからこそ、相続した実家については、

相続関係を整理する

↓

不動産の価値を知る

↓

売却費用を確認する

↓

税制上の特例を確認する

↓

売る・貸す・住むを比較する

という順番で、一つずつ整理していくことをおすすめします。

相続した実家は、単なる「古い家」ではありません。

家族が長年所有してきた大切な資産だからこそ、感情だけでも、売却価格だけでもなく、これからの家族にとってどの選択が最も良いのかを考えることが大切です。

「相続したけれど、何から始めればいいか分からない」

「大阪市内の実家がどのくらいで売れるのか知りたい」

「空き家のまま持っておくべきか迷っている」

そんな段階であっても、まず現在の不動産価値を把握することから始められます。

相続した実家を将来的に売却する可能性があるなら、まずは今の価値と選択肢を知っておくことが、後悔しない不動産活用への第一歩になるでしょう。

※本記事は不動産売却に関する一般的な情報を提供するもので、個別の税務・法務判断を行うものではありません。相続税、譲渡所得税、3,000万円特別控除、相続税の取得費加算などの適用可否は、相続人の人数、不動産の取得・居住状況、売却時期などによって異なります。実際の申告・手続きについては、税理士・司法書士・税務署などの専門家へ確認してください。 (国税庁)