住宅ローンが残っている家でも離婚時に売却できる？知っておきたい注意点

離婚を考え始めたとき、多くの方が悩むのが「家をどうするか」という問題です。

特に住宅ローンが残っている場合は、

• 売却できるのか
• ローンはどうなるのか
• 名義は変更できるのか

など、分からないことが多く、不安を感じる方も少なくありません。

実際、大阪市内や北摂エリアでも、離婚をきっかけとした不動産売却の相談は年々増えています。

一方で、「住宅ローンが残っているから売れない」と思い込んでしまい、話し合いが進まないケースもあります。

しかし、住宅ローンが残っている家でも売却できるケースは多くあります。

大切なのは、現在の状況を正しく把握し、適切な方法を選ぶことです。

この記事では、離婚時の住宅売却について、基礎知識から注意点まで詳しく解説します。

離婚時に家をどうするかは早めの話し合いが重要

離婚では、

• 財産分与
• 子どもの親権
• 養育費
• 慰謝料

など、決めることが数多くあります。
その中でも不動産は金額が大きいため、後回しにするとトラブルへ発展しやすい項目です。

例えば、

• どちらが住み続けるのか
• 売却するのか
• 名義は誰なのか
• ローンは誰が払うのか

これらを整理することが重要になります。

住宅ローンが残っていても売却できる？

結論から言えば、

住宅ローンが残っていても売却は可能です。

ただし、売却方法は住宅ローン残高と売却価格によって変わります。

大きく分けると2つあります。

状態	内容
アンダーローン	売却代金で住宅ローンを完済できる
オーバーローン	売却代金だけでは住宅ローンを完済できない

この違いが非常に重要になります。

アンダーローンとは？

例えば、

住宅ローン残高：2,000万円

売却価格：2,500万円

この場合は売却代金でローンを返済できます。

さらに残ったお金は財産分与の対象になります。

離婚時の売却では、このケースがもっともスムーズです。

オーバーローンとは？

一方、

住宅ローン残高：3,000万円

売却価格：2,300万円

では700万円不足します。

この不足分を自己資金などで補えなければ、通常の売却は難しくなります。
状況によっては任意売却という方法を検討するケースもあります。

売却前に必ず確認したいこと

まず確認したいのは、

• ローン残高
• 不動産の名義
• ローン契約者
• 連帯保証人の有無
• おおよその査定価格

この5つです。
これだけでも売却方法が大きく変わります。

名義と住宅ローン契約者は違う場合がある意外と多いのが、

夫名義だけれど夫婦共有名義

夫がローン契約者で妻が連帯保証人

というケースです。

売却時には契約内容を確認する必要があります。

離婚時に家を売却する流れ｜財産分与・住宅ローン・名義の注意点

離婚に伴って住宅を売却する場合、「売る」と決めただけですぐに手続きが進むわけではありません。

住宅には、

• 名義
• 住宅ローン
• 財産分与
• 引き渡し時期

など、通常の不動産売却にはない確認事項が数多くあります。

どれか一つでも整理できていないと、売却そのものが進まなかったり、離婚後に思わぬトラブルへ発展したりすることもあります。

そこで今回は、離婚時に住宅を売却する一般的な流れと、それぞれの段階で注意したいポイントを詳しく解説します。

STEP1 現在の状況を整理する

売却を始める前に、まずは不動産の現状を把握しましょう。

確認しておきたいポイントは次のとおりです。

確認項目	内容
所有名義	単独名義か共有名義か
住宅ローン	残高はいくらか
ローン契約者	誰が契約者・連帯保証人なのか
査定価格	現在いくらで売れそうか
居住状況	誰が住み続けているか

これらを整理することで、売却後の資金計画や財産分与について話し合いやすくなります。

STEP2 不動産の査定を受ける

離婚時の売却では、「いくらで売れるか」が今後の方向性を決める大切な判断材料になります。

例えば、

• 売却価格が住宅ローンを上回るのか
• 財産分与できるお金が残るのか
• 自己資金が必要になるのか

これらは査定を受けなければ判断できません。

査定価格は不動産会社によって多少異なることもあるため、早い段階で相場を把握しておくことが重要です。

STEP3 売却するか住み続けるかを決める

査定結果を踏まえたうえで、今後の方針を決めます。

代表的な選択肢は次の4つです。

• 家を売却する
• 夫が住み続ける
• 妻が住み続ける
• 一定期間住んでから売却する

子どもの進学や転校のタイミングを考慮して、一時的に住み続けるケースもあります。
ただし、その間の住宅ローンや固定資産税を誰が負担するのかは、事前に決めておくことが重要です。

STEP4 売却活動を開始する

売却を決めたら、不動産会社へ媒介契約を結び、販売活動を始めます。

売却活動では、

• 写真撮影
• 広告掲載
• 内覧対応
• 購入申込み
• 売買契約

という流れで進みます。
離婚協議中であっても売却活動は可能ですが、契約時には名義人全員の意思確認が必要になる場合があります。

STEP5 売却代金で住宅ローンを完済する

買主が決まると、引き渡し日に売却代金を受け取ります。

住宅ローンが残っている場合は、その代金を利用してローンを返済し、抵当権を抹消します。

住宅ローンは完済しなければ所有権を買主へ移転できないため、この手続きは非常に重要です。

金融機関や司法書士と連携しながら進めるため、一般的には不動産会社がサポートしてくれます。

財産分与は売却後に行うケースが多い

住宅ローンを完済したあとに資金が残れば、そのお金を財産分与するケースが一般的です。

例えば、

売却価格：3,500万円

住宅ローン：2,700万円

諸費用：200万円

残金：600万円

この600万円を夫婦で話し合って分けることになります。
ただし、財産分与の割合はケースによって異なるため、事前によく話し合うことが大切です。

共有名義の場合は全員の同意が必要

住宅が共有名義になっている場合、一方だけの判断では売却できません。

例えば、

• 夫50％・妻50％
• 夫70％・妻30％

どちらの場合でも、売却には共有者全員の同意が必要です。

離婚後に連絡が取れなくなるケースもあるため、できるだけ離婚成立前に売却手続きを進めるほうがスムーズな場合があります。

離婚後に売却する場合の注意点

離婚を急ぐあまり、「家のことは後で考えよう」となるケースもあります。

しかし、その場合は、

• 名義変更ができない
• 連絡が取りづらくなる
• 財産分与で揉める
• 売却の同意が得られない

など、手続きが複雑になる可能性があります。

もちろん事情によっては離婚後の売却が適していることもありますが、少なくとも方向性だけは決めておくことをおすすめします。

感情だけで判断しないことが大切

離婚では精神的な負担も大きく、「とにかく早く終わらせたい」という気持ちになることもあるでしょう。

しかし、不動産は大切な資産です。

焦って安く売却してしまったり、十分な確認をせずに手続きを進めたりすると、後悔につながる可能性があります。

だからこそ、感情だけで判断するのではなく、

• 現在の価値
• 住宅ローン残高
• 今後の生活設計

を踏まえて冷静に判断することが重要です。

住宅ローンが残る家を売る方法｜オーバーローン・任意売却・住み続けるケースを解説

離婚時に住宅を売却したいと思っても、

「売却価格より住宅ローンのほうが多かったらどうなるの？」

という疑問を持つ方は少なくありません。

実際、このような状態はオーバーローンと呼ばれ、離婚時の不動産売却ではよくあるケースです。

だからといって、「売却できない」と決まったわけではありません。

現在の状況や資金計画によっては、複数の選択肢があります。

今回は、住宅ローンが残る家を売却する方法や、住み続ける場合の注意点について詳しく解説します。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、

住宅ローン残高が、不動産の売却価格を上回っている状態をいいます。

例えば、

項目	金額
住宅ローン残高	3,500万円
売却価格	2,900万円
不足額	600万円

この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

住宅ローンを完済できないと、通常は抵当権を抹消できず、売却手続きを完了することが難しくなります。

オーバーローンでも売却する方法

オーバーローンだからといって、必ず売却を諦める必要はありません。

代表的な方法は次の3つです。

自己資金で不足分を返済する

もっとも一般的な方法です。

売却代金で足りない分を預貯金などで補い、住宅ローンを完済します。

例えば不足額が300万円であれば、その300万円を自己資金から支払うことで通常どおり売却できます。

ただし、離婚後の生活資金まで大きく減らしてしまわないよう、無理のない資金計画が大切です。

任意売却を検討する

自己資金で不足分を補えない場合は、任意売却という方法があります。

任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、住宅ローンが残っている状態でも売却を進める方法です。

競売とは異なり、市場価格に近い金額で売却できる可能性があるため、住宅ローンの負担を軽減できるケースがあります。

ただし、

• 金融機関との協議が必要
• 売却後も残債の返済が続く場合がある

など、通常の売却とは異なる手続きが必要になります。

住み続けるという選択

離婚後も、

• 夫が住み続ける
• 妻が住み続ける

というケースもあります。

特に、

• 子どもの転校を避けたい
• 学区を変えたくない
• 今すぐ引っ越すのが難しい

という家庭では、この方法を選択することがあります。

しかし、住み続ける場合でも住宅ローンの契約はそのまま残ります。

「誰が返済するのか」を曖昧にしてしまうと、後々トラブルになる可能性があります。

名義変更は簡単ではない

「妻が住み続けるから、名義も妻に変更すればいい。」

そう考える方もいらっしゃいますが、住宅ローンが残っている場合は簡単に名義変更できるわけではありません。

金融機関は、返済能力を審査したうえでローン契約を結んでいます。

そのため、

• 名義変更
• 債務者変更
• ローンの引き継ぎ

には金融機関の承認が必要です。

承認されないケースもあるため、「住み続ける予定だから名義変更すれば大丈夫」と考えるのは注意が必要です。

ペアローン・共有名義はさらに注意

近年増えているのが、

• ペアローン
• 共有名義

で住宅を購入したケースです。

この場合、

• お互いが住宅ローンを組んでいる
• 双方に返済義務がある
• 持分割合が決まっている

ため、離婚後もローンや所有権が複雑に残ることがあります。
売却や名義変更を進める際は、それぞれの契約内容を確認することが重要です。

離婚後も住宅ローンを払い続けるリスク

「夫が家を出て、妻と子どもが住み続ける」というケースでは、

夫が住宅ローンを払い続ける約束をすることもあります。

しかし、

• 転職
• 収入減
• 再婚
• 支払いの滞納

などが起きると、約束どおり返済できなくなる可能性もあります。

住宅ローンが滞納すると、最終的には競売につながるおそれもあるため、口約束だけで決めるのは避けたほうが安心です。

売却を急ぐべきケースとは？

次のような状況では、早めに売却を検討したほうがよい場合があります。

• 住宅ローンの返済が厳しい
• 空き家になる予定
• 維持費の負担が大きい
• 財産分与を早く終えたい
• 将来的に価格下落が心配

もちろん、すべてのケースで急ぐ必要はありません。

ただし、時間が経つことで建物の価値が下がったり、住宅ローン残高とのバランスが変わったりする可能性もあるため、現状を把握しておくことが大切です。

「住み続ける」と「売却する」を比較して考える

それぞれの選択肢にはメリット・デメリットがあります。

選択肢	メリット	デメリット
売却する	住宅ローンを整理しやすい・財産分与しやすい	引っ越しが必要になる
住み続ける	生活環境を維持しやすい	住宅ローンや名義の問題が残る
任意売却	自己資金不足でも売却できる可能性がある	金融機関との調整が必要

ご家庭の事情や住宅ローンの状況によって、最適な方法は異なります。

大切なのは、「どの方法が一番良いか」ではなく、「自分たちに合った方法は何か」を見極めることです。

離婚時の不動産売却で後悔しないために｜事前に確認しておきたいポイントと準備

ここまで、

• 住宅ローンが残っていても売却できるケースがあること
• 離婚時の売却の流れ
• オーバーローンや任意売却などの選択肢

について解説してきました。

最後は、「離婚時の不動産売却で後悔しないために、事前に何を確認しておけばよいのか」をお伝えします。

離婚は人生の大きな転機です。

精神的にも時間的にも余裕がなくなりやすいため、不動産について十分に検討しないまま手続きを進めてしまうケースも少なくありません。

しかし、不動産は大切な資産です。

焦って判断すると、数十万円、場合によっては数百万円単位で損をしてしまう可能性もあります。

だからこそ、売却前の準備がとても重要になります。

まずは住宅ローン残高を確認する

最初に確認したいのが住宅ローンの残高です。

住宅ローン残高が分からなければ、

• 売却できるのか
• いくら残るのか
• 自己資金が必要なのか

何も判断できません。

住宅ローンの返済予定表や金融機関のマイページなどから、現在の残高を確認しておきましょう。
この情報が、今後の売却計画の土台になります。

家の価値を把握する

住宅ローン残高と同じくらい重要なのが、「今の家はいくらで売れそうか」ということです。

不動産価格は、

• 築年数
• 周辺相場
• 土地の広さ
• 建物の状態
• 市場動向

などによって変わります。

数年前に聞いた価格や購入時の価格を基準に考えてしまう方もいますが、市場価格は常に変動しています。

現在の価値を知ることで、

• アンダーローンなのか
• オーバーローンなのか
• 財産分与できる資産が残るのか

といった点も見えてきます。

名義や権利関係を確認する

不動産売却では、所有者全員の同意が必要になるケースがあります。

事前に確認しておきたい内容は次のとおりです。

確認項目	チェック内容
所有名義	単独名義か共有名義か
住宅ローン契約者	誰が返済義務を負っているか
連帯保証人	設定されているか
持分割合	共有名義の場合は何％ずつか
抵当権	金融機関が設定しているか

これらは登記事項証明書や住宅ローン契約書などで確認できます。
権利関係を把握しておくことで、売却手続きをスムーズに進めやすくなります。

財産分与だけでなく「今後の生活」も考える

離婚時は財産分与に目が向きがちですが、その後の生活設計も同じくらい重要です。

例えば、

• 売却後の住まい
• 引っ越し費用
• 子どもの教育費
• 毎月の生活費

などを踏まえたうえで売却を考える必要があります。
「家が高く売れたかどうか」だけではなく、「売却後に安心して生活できるか」という視点も忘れてはいけません。

感情だけで判断しない

離婚は感情が大きく動く出来事です。

そのため、

「早く家を処分したい」

「もう相手とは関わりたくない」

という気持ちから、十分な比較をせず売却してしまうケースもあります。

しかし、不動産は大きな資産です。

感情だけで決断してしまうと、

• 相場より安く売却してしまう
• 売却方法を十分比較できない
• 財産分与で後悔する

などの可能性があります。

一度立ち止まり、冷静に状況を整理することが大切です。

売却を急ぐべきケース・慎重に進めるべきケース

状況によって、適した進め方は異なります。

早めの売却がおすすめなケース	慎重に検討したいケース
住宅ローン返済が厳しい	子どもの転校時期を考慮したい
空き家になる予定	一方が住み続ける予定
維持費が負担になっている	財産分与の協議中
財産分与を早く終えたい	住宅ローンの借り換えを検討している

「早く売ること」が正解ではなく、「状況に合ったタイミングで動くこと」が重要です。

一人で抱え込まないことも大切

離婚時の不動産売却では、

• 法律
• 税金
• 住宅ローン
• 財産分与

など、複数の要素が関わります。

そのため、「何から始めればいいか分からない」と感じるのは決して珍しいことではありません。

まずは現状を整理し、一つずつ確認していくことで、必要な手続きや選択肢が見えてきます。

後悔しない離婚時の不動産売却のために

離婚に伴う不動産売却では、

• 住宅ローン残高を確認する
• 現在の資産価値を把握する
• 名義や権利関係を整理する
• 売却後の生活設計も考える
• 感情だけで判断しない

この5つを意識するだけでも、後悔する可能性を大きく減らせます。

住宅ローンが残っているから売れない、共有名義だから難しいと決めつけるのではなく、まずは現状を正しく知ることが、納得できる売却への第一歩になります。