相続した実家を売るときの注意点と税金

相続した実家を売却する前に知っておきたい基礎知識

「親から実家を相続したけれど、自分はすでに別の家に住んでいる。」
「誰も住む予定がなく、空き家のままになっている。」
「売却したいけれど、税金や手続きが難しそう…。」

このようなお悩みを抱えている方は少なくありません。

大阪市や北摂エリアでも、高齢化やライフスタイルの変化に伴い、相続した実家の売却を検討するケースが年々増えています。

しかし、不動産の相続は通常の売却とは異なり、名義変更や相続人同士の話し合い、税金など、事前に確認しておきたいポイントが数多くあります。

「相続したからすぐ売れる」と思っていたものの、実際には手続きが進められず、空き家として何年も放置されてしまうケースも珍しくありません。

さらに、空き家を所有し続けることで固定資産税や維持管理費がかかるだけでなく、建物の老朽化によって資産価値が下がってしまう可能性もあります。

一方で、大阪市・豊中市・吹田市・箕面市などの住宅需要が高いエリアでは、相続した実家でも十分に売却が期待できるケースがあります。

大切なのは、「何から始めればいいのか」「どのような手続きが必要なのか」を正しく理解し、計画的に進めることです。

この記事では、相続した実家を売却する際の流れや注意点、税金について、初めての方にも分かりやすく解説します。

相続した実家はすぐに売却できるとは限らない

「相続したから自分の家になった」と思われる方も多いですが、実際には売却前に確認すべきことがあります。

特に重要なのが、不動産の名義です。

亡くなられた方の名義のままでは、原則として売却することはできません。

そのため、まずは相続登記を行い、所有者を現在の相続人へ変更する必要があります。

近年は相続登記が義務化されたこともあり、以前よりも早めの手続きが求められています。

また、相続人が複数いる場合には、

• 誰が不動産を相続するのか
• 売却することに全員が同意しているか
• 売却代金をどのように分けるのか

といった点も整理しなければなりません。

相続人同士の話し合いがまとまらず、売却まで時間がかかるケースも少なくありません。

そのため、売却を考え始めたら、まずは権利関係を確認することが大切です。

相続した実家を放置するリスク

「すぐには売らないから、そのままにしておこう。」

そう考える方もいらっしゃいます。

しかし、実家を空き家のまま放置すると、さまざまなリスクが生じます。

建物の老朽化が進む

住宅は、人が住み続けることで換気や通水が行われ、良い状態を保ちやすくなります。

反対に、誰も住まなくなると湿気がこもり、

• カビ
• シロアリ被害
• 雨漏り
• 木材の腐食

などが発生しやすくなります。

建物の状態が悪くなるほど、売却価格にも影響を及ぼす可能性があります。

維持費や税金がかかり続ける

空き家でも、

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険
• 草木の管理
• 修繕費

などの費用は発生します。

誰も住んでいない住宅に毎年コストをかけ続けることは、所有者にとって大きな負担になる場合があります。

近隣トラブルの原因になる

管理されていない空き家では、

• 雑草が伸びる
• 樹木が隣地へ越境する
• ゴミの不法投棄
• 害虫・害獣の発生

など、近隣住民とのトラブルにつながるケースもあります。

資産として保有しているつもりでも、時間の経過とともに「負担」へ変わってしまうことも少なくありません。

相続した実家は「建物」だけでなく「土地」の価値も重要

「築40年以上だから価値はない。」

そう考えてしまう方もいますが、不動産の価値は建物だけで決まるものではありません。

特に大阪市・北摂エリアでは、土地の需要が高い地域も多くあります。

例えば、

• 大阪市内の駅徒歩圏内
• 豊中市の住宅街
• 吹田市の人気エリア
• 箕面市の再開発エリア周辺

などでは、建物よりも土地の価値が評価されるケースがあります。

また、近年は中古住宅を購入してリノベーションしたいという方も増えており、築年数が古い住宅にも一定の需要があります。

「古い家だから売れない」と決めつけるのではなく、市場でどのような評価を受けるのかを確認することが重要です。

相続した実家を売却するまでの基本的な流れ

相続した実家を売却する際は、一般的に次のような流れで進みます。

手順	内容
① 相続人を確認する	戸籍などを確認し、相続人を確定する
② 相続登記を行う	不動産の名義を変更する
③ 不動産の価値を把握する	市場価格や査定価格を確認する
④ 売却活動を始める	購入希望者を募集する
⑤ 売買契約・引き渡し	契約後に所有権を移転する

相続の状況によって必要な手続きは異なりますが、大まかな流れを把握しておくことで、スムーズに準備を進めやすくなります。

税金は「売却するだけ」で発生するわけではない

「実家を売ると高額な税金がかかる」と心配される方も少なくありません。

しかし、実際にはすべてのケースで多額の税金が発生するわけではありません。

売却価格や取得費、所有期間、利用できる特例制度などによって税額は大きく変わります。

また、相続した空き家には一定の条件を満たすことで利用できる特例制度もあります。

そのため、「税金が心配だから売却をためらっている」という方も、まずは制度を正しく理解することが大切です。

税金については次回以降で詳しく解説していきます。

相続した実家を売却すると、どのような税金がかかる？

相続した実家を売却する際、多くの方が気になるのが「税金」です。

「売却したら税金がたくさんかかるのでは？」
「相続税を払ったのに、また税金を払うの？」

このような疑問を持つ方も少なくありません。

しかし、実際には相続しただけで税金が発生するもの、売却したときに発生するもの、それぞれ種類が異なります。

さらに、一定の条件を満たせば利用できる特例制度もあるため、制度を正しく理解することで税負担を軽減できるケースもあります。

ここでは、相続した実家を売却する際に知っておきたい主な税金について解説します。

売却時に関係する主な税金

相続した実家を売却する際に関係する税金は、主に次のとおりです。

税金の種類	内容
譲渡所得税	売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金
住民税	譲渡所得に応じて課税される
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代
登録免許税	相続登記や抵当権抹消などで必要になる場合がある

特に多くの方が気にされるのが「譲渡所得税」です。

ただし、「売却価格＝税金がかかる金額」ではありません。

税金は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益（譲渡所得）をもとに計算されます。

つまり、売却したからといって必ず高額な税金が発生するわけではありません。

「譲渡所得」とは？

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得られた利益のことです。

簡単に表すと、次のような計算になります。

項目	内容
売却価格	実際に売れた金額
−取得費	購入価格や一定の取得費用
−譲渡費用	仲介手数料・測量費・解体費など
＝譲渡所得	税金計算の対象となる利益

例えば、3,000万円で売却した場合でも、取得費や売却にかかった費用を差し引くことで、課税対象となる金額は変わります。

そのため、「3,000万円で売れたから3,000万円に税金がかかる」というわけではありません。

相続した実家なら利用できる可能性がある「3,000万円特別控除」

相続した空き家を売却する場合には、一定の条件を満たすことで利用できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。

一般的には「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。

この制度を利用できれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。

つまり、条件を満たせば税負担を大きく軽減できるケースがあります。

ただし、利用するためにはいくつかの条件があります。

例えば、

• 相続した住宅であること
• 被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた住宅であること
• 一定の期限内に売却すること
• 建物や土地の状況が制度の要件を満たしていること

などです。

制度の適用条件は細かく定められているため、「相続した家だから自動的に利用できる」というわけではありません。

相続税を支払った場合でも、売却時に税金がかかることがある

「相続税を支払ったのだから、売却時には税金はかからないのでは？」

そのように考える方もいらっしゃいます。

しかし、相続税と譲渡所得税は別の税金です。

そのため、相続税を納めていたとしても、売却によって譲渡所得が発生すれば、譲渡所得税や住民税の対象になることがあります。

一方で、相続税を支払った方が利用できる制度もあります。

代表的なのが「取得費加算の特例」です。

この制度を利用できる場合は、支払った相続税の一部を取得費に加算できる可能性があり、譲渡所得を抑えられるケースがあります。

利用には期限や条件がありますので、事前の確認が大切です。

売却前に解体するときも注意が必要

古い実家の場合、

「更地にした方が売れそうだから解体しよう。」

と考える方も少なくありません。

しかし、解体には費用だけでなく税制面も考慮する必要があります。

例えば、

• 解体費用を譲渡費用として計上できるケース
• 特例制度の適用条件に影響するケース
• 更地にすることで固定資産税の扱いが変わるケース

などがあります。

自己判断で解体を進めてしまうと、本来利用できた制度が適用できなくなる可能性もあるため、慎重に判断することが重要です。

相続した実家の売却では「期限」が重要になることもある

相続に関する税制特例には、それぞれ適用期限が設けられています。

また、不動産市場も常に変化しているため、「いつ売却するか」によって結果が変わることもあります。

例えば、

• 建物の老朽化が進む
• 修繕費が増える
• 市場価格が変動する
• 特例制度の期限を過ぎる

など、時間が経つことで選択肢が狭まるケースもあります。

「まだ売るか決めていない」という場合でも、今の市場価値や制度を確認しておくことは、将来の判断材料として役立ちます。

税金だけを理由に売却を諦める必要はない

「税金がかかるから売却しない方がいい。」

そう考えてしまう方もいます。

しかし、空き家を長期間所有し続ければ、

• 固定資産税
• 維持管理費
• 修繕費
• 建物価値の下落

といった負担も積み重なっていきます。

税金だけを見るのではなく、将来的な維持費や資産価値も含めて考えることが大切です。

売却する・活用する・保有し続ける、それぞれにメリットと注意点があります。

だからこそ、相続した実家の状況や今後のライフプランに合わせて判断することが、後悔しない選択につながるでしょう。

相続した実家を少しでも高く売却するためのポイント

ここまで、相続した実家を売却する際の流れや、税金・特例制度について解説してきました。

「せっかく売るなら、できるだけ高く売却したい。」

そう考えるのは自然なことです。

しかし、不動産売却では「高く売り出すこと」と「高く売れること」は必ずしも同じではありません。

大阪市・北摂エリアは住宅需要が比較的安定している地域ですが、購入希望者は多くの物件を比較しながら検討しています。

そのため、相場を踏まえた価格設定や、物件の魅力をしっかり伝える工夫が、満足できる売却結果につながります。

売却価格は「相場」を基準に考えることが重要

「思い出のある実家だから、少し高めの価格で売りたい。」

そのお気持ちはよく分かります。

しかし、購入希望者が見るのは「思い出」ではなく、「市場価格とのバランス」です。

例えば、

• 近隣で実際に成約した価格
• 同じような広さ・築年数の物件
• 駅からの距離
• 周辺環境

などを比較しながら購入を検討しています。

相場よりも高すぎる価格で売り出すと、問い合わせが集まりにくくなり、販売期間が長引く原因になることがあります。

反対に、市場価格を意識した価格設定は、多くの購入希望者の目に留まりやすくなり、結果として早期売却や価格交渉を抑えた成約につながるケースも少なくありません。

「古い家だから価値がない」は思い込みかもしれない

相続した実家が築30年、40年を超えていると、

「建物に価値はないだろう。」

と思われる方もいます。

しかし、大阪市・北摂エリアでは、建物ではなく土地を目的として購入する方や、中古住宅をリノベーションして住みたいという方も多くいます。

特に、

• 駅から徒歩圏内
• 学校やスーパーが近い
• 人気の住宅地
• 整形地

といった条件が揃っている場合は、築年数が古くても需要が期待できます。

実際には、「築年数」よりも「立地」が価格を左右するケースも少なくありません。

売却前にやっておきたいこと

相続した実家を少しでも良い条件で売却するためには、購入希望者に良い印象を持ってもらうことも大切です。

高額なリフォームを行う必要はありませんが、次のような準備はおすすめです。

売却前にやっておきたいこと	理由
室内の掃除	清潔感が伝わり印象が良くなる
不用品の整理	部屋が広く見える
庭の手入れ	第一印象が良くなる
換気を行う	空気のこもりを防ぐ
簡単な修繕	購入後の不安を減らせる

特別な演出よりも、「きちんと管理されてきた家」という印象を与えることが重要です。

相続した実家の売却でよくある失敗例

売却を進める中で、次のような失敗例も見られます。

売却を先延ばしにしてしまう

「まだ急がないから。」

と考えているうちに、

• 建物が老朽化する
• 維持費が増える
• 市場価格が変動する

など、売却条件が悪くなってしまうケースがあります。

相続人同士の話し合いが進まない

共有名義の場合は、売却について全員の合意が必要です。

話し合いが長引くことで、売却のタイミングを逃してしまうこともあります。

税制特例を利用できなかった

相続した空き家には、一定の条件で利用できる税制特例があります。

しかし、

• 制度を知らなかった
• 売却時期が遅れた
• 適用条件を満たせなかった

などの理由で、本来利用できた制度を活用できなかったケースもあります。

売却前に制度を確認しておくことが大切です。

大阪市・北摂エリアでは相続不動産の需要も高い

大阪市や豊中市・吹田市・箕面市は、交通アクセスや生活利便性の高さから、住宅需要が安定している地域です。

そのため、相続した実家であっても、

• 建て替え用地
• リノベーション向け住宅
• ファミリー向け戸建て
• 投資用不動産

として購入を検討する方がいます。

「相続した古い家だから売れない」と決めつける必要はありません。

市場のニーズに合わせた販売方法を選ぶことで、納得できる売却につながる可能性があります。

相続した実家は「思い出」と「資産」の両方として考えることが大切

相続した実家には、ご家族との思い出や歴史が詰まっています。

そのため、「売る」という決断は簡単ではありません。

一方で、住む予定がなく空き家のままになっている場合は、維持費や管理の負担、建物の老朽化など、時間の経過とともに新たな課題が生まれることもあります。

大切なのは、「売るか、残すか」を焦って決めることではなく、現在の資産価値や税制、将来のライフプランを踏まえて、ご自身やご家族にとって最適な選択をすることです。

大阪市・北摂エリアは、住宅需要が高く、相続不動産にも多くのニーズがあります。

そのため、「古い実家だから価値がない」と思い込まず、一度現在の市場価値を確認してみることをおすすめします。

今の状況を知ることが、後悔しない売却への第一歩になります。