借地権付きの土地・建物は売れる？売却方法や相場、手続きの流れ

「この土地は借地だから売れないのでは？」

借地権付きの戸建てや建物を所有している方から、このような疑問を聞くことがあります。

特に、

• 親から借地権付きの家を相続した
• 長年住んでいた借地上の建物を手放したい
• 建物は自分のものだけれど、土地は地主から借りている
• 借地権付き不動産を売却して住み替えたい
• 古い借地権付き住宅を処分したい

といったケースでは、一般的な土地・戸建ての売却とは違う点が多くあります。

結論から言えば、借地権付きの土地・建物も売却できる可能性があります。

ただし、所有権の土地を売却する場合とは違い、地主との関係や借地契約の内容を確認しながら売却を進める必要があります。

特に重要なのが、「その借地権が何なのか」「契約期間はいつまでなのか」「地主の承諾が必要なのか」という点です。

借地権にはいくつかの種類があり、契約内容によって譲渡や建て替えなどの扱いも変わります。

国土交通省の資料でも、借地権マンションについて、敷地利用権が「地上権」の場合は売却について地主の承諾が不要である一方、「賃借権」の場合は原則として地主の承諾が必要とされています。

つまり、「借地だから売れない」と考えるのではなく、自分が持っている借地権の内容を正しく確認することが売却の第一歩になります。

この記事では、大阪市・豊中市・吹田市・箕面市などで借地権付き不動産の売却を検討している方に向けて、借地権の基本から売却方法、価格の考え方、地主との交渉、売却時の注意点まで詳しく解説します。

そもそも「借地権」とは？

借地権とは、簡単にいうと、他人が所有する土地を借りて、その土地に建物を所有するための権利です。

例えば、土地の所有者がAさん、建物の所有者がBさんだとします。

BさんはAさんから土地を借り、その土地の上に自分の建物を建てて住んでいます。

この場合、

土地の所有者＝Aさん（地主）

建物の所有者＝Bさん（借地権者）

という関係になります。

一般的な戸建て住宅では「土地と建物の両方を所有している」というケースが多いため、借地権付き住宅は少し特殊に感じるかもしれません。

しかし、借地権付きの住宅そのものは珍しいものではありません。

借地権付きの不動産を売却するときは、「土地そのもの」を売るのではなく、土地を使用する権利である借地権と、その土地上にある建物を売却するという考え方になります。

ここを理解しておくことが非常に重要です。

借地権付きの土地・建物は「土地を売る」のではない

借地権付き不動産の売却で、最初に理解しておきたいポイントがあります。

それは、

「借地権付きの建物を売る＝土地の所有権を売る」ではない

ということです。

例えば、所有権の土地付き戸建てであれば、

「土地＋建物」

をまとめて売却します。

一方、借地権付き戸建ての場合は、

「借地権＋建物」

を売却することになります。

土地そのものの所有権は地主に残ります。

そのため、買主は建物を購入すると同時に、その土地を利用する権利を引き継ぐことになります。

この違いによって、一般的な土地・戸建てとは価格の考え方や売却手続きが変わります。

借地権には種類がある

「借地権」と一言でいっても、すべて同じではありません。

大きく分けると、

• 普通借地権
• 定期借地権
• 地上権
• 賃借権

などがあります。

特に売却を考える場合には、地上権なのか賃借権なのかという点も重要です。

国土交通省の資料でも、地上権と賃借権では譲渡に関する地主の承諾の扱いが異なることが示されています。

そのため、「借地権付きの家だから、地主に確認すればいい」と簡単に考えるのではなく、まず契約書などを確認することが大切です。

普通借地権とは？

普通借地権は、一定の期間ごとに更新されることを前提とした借地権です。

契約期間や更新、建物の種類などによって細かな扱いが異なるため、実際の契約内容を確認する必要があります。

普通借地権の場合、契約が更新される可能性があるため、借地権付き不動産の売却を考える際には、

• 契約開始時期
• 現在の契約期間
• 更新時期
• 地代
• 更新料の有無
• 建て替えに関する取り決め

などを確認しておくことが重要です。

定期借地権とは？

定期借地権は、あらかじめ定められた期間が終了すると、原則として契約が更新されないタイプの借地権です。

国土交通省も、定期借地権について一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権などの制度を説明しています。

定期借地権付きの不動産では、残りの契約期間が売却価格を考えるうえで非常に重要になります。

例えば、

「残存期間があと50年ある物件」

と、

「残存期間があと10年しかない物件」

では、買主から見た価値や購入後の利用可能期間が大きく異なります。

そのため、定期借地権付き不動産を売却するときには、単純に周辺の土地価格だけを見て価格を決めることはできません。

地上権と賃借権の違いも確認しておこう

借地権の売却を考えるときに、もう一つ重要なのが「地上権」と「賃借権」の違いです。

地上権は物権であり、一般的な賃借権とは法的性質が異なります。

国土交通省の資料では、借地権が地上権の場合は譲渡について地主の承諾が不要である一方、賃借権の場合は原則として地主の承諾が必要とされています。

つまり、同じ「借地権付き不動産」でも、契約上の権利の種類によって売却の進め方が変わる可能性があります。

ここは非常に重要なポイントです。

借地権付きの家はなぜ売却できるの？

「土地を所有していないのに、どうして建物を売れるの？」

と思う方もいるでしょう。

借地権付き住宅では、建物の所有権と土地を利用する権利が別々に存在しています。

そのため、建物の所有者が、その建物と借地権をセットで第三者へ譲渡することがあります。

ただし、賃借権としての借地権を譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要になります。

国土交通省の資料でも、借地権の売却に伴う「名義書換料」などの費用が発生する可能性があることが示されています。

つまり、借地権付き不動産の売却では、

売主

↓

不動産会社

↓

地主

↓

買主

という複数の関係者を意識しながら進める必要があります。
これが、所有権の不動産売却との大きな違いです。

地主の承諾が必要になるケースがある

借地権付きの建物を売却する際、特に注意したいのが地主の承諾です。

賃借権の場合、原則として借地権の譲渡には地主の承諾が必要とされています。

そのため、

「買主が見つかったから、そのまま契約すればいい」

とは限りません。

地主との調整が必要になる可能性があります。

また、地主から承諾を得る際に、名義書換料などの費用が発生することがあります。

国土交通省の資料でも、借地権の売却に伴う費用負担として「名義書換料」が挙げられています。

ただし、金額や条件は契約内容や個別事情によって異なるため、「借地権なら必ず○％」などと一律に考えることはできません。

地主が売却に反対したらどうなる？

借地権付き不動産を売却する際に、

「地主が承諾してくれなかったら売れないの？」

という不安を持つ方もいるでしょう。

ここは非常に重要なポイントです。

賃借権については、法律上、一定の場合に裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度があります。

ただし、これはすべてのケースで当然に認められるものではなく、具体的な事情を踏まえた判断が必要になります。

そのため、地主との関係が良好であれば、売却を検討した段階から丁寧に話を進めることが重要です。

「売却することになったので、事後報告します」

という進め方ではなく、早い段階から必要な確認を行った方が、売却活動をスムーズに進めやすくなります。

借地権付き不動産の売却で最初に確認したい書類

借地権付き不動産を売却するなら、まず契約関係の書類を整理しましょう。

特に確認したいのが、

• 借地契約書
• 更新契約書
• 地代の支払い状況が分かるもの
• 建物の登記事項証明書
• 土地の登記事項証明書
• 建築確認関係書類
• 増改築に関する承諾書
• 過去の地主との合意書
• 更新料・承諾料などの支払い記録

です。

古い借地の場合、契約書がかなり昔のものになっているケースもあります。

「契約書が見つからない」という場合でも、そこで売却を諦める必要はありません。

手元にある資料を整理し、現在の契約状況を確認することから始めましょう。

借地権付き不動産の価格はどう決まる？

借地権付き不動産の売却を考えるとき、最も気になるのが「いくらで売れるのか」でしょう。

所有権の土地と違い、単純に、

土地の面積 × 周辺の土地相場

という計算だけで価格を決めることはできません。

借地権付き不動産では、例えば次のような要素が価格に影響します。

価格に影響する要素	確認するポイント
立地	駅距離・周辺環境・住宅需要
借地権の種類	普通借地権・定期借地権など
残存期間	契約があと何年残っているか
地代	月額・年額の地代
更新条件	更新の有無・更新料など
建物	築年数・構造・状態
接道状況	道路幅員・接道状況など
地主との契約	譲渡・建て替え等の承諾条件
市場性	購入希望者がどの程度見込めるか

同じ大阪市内でも、駅から徒歩数分の住宅地と、駅から遠いエリアでは需要が違います。

また、同じ立地でも借地権の残存期間や地代によって購入希望者が検討する価格帯は変わってきます。

だからこそ、借地権付き不動産の売却価格は、一般的な所有権不動産以上に個別査定が重要になります。

「借地権だから相場の半額」とは限らない

インターネットで借地権について調べていると、

「借地権の価格は土地価格の○％」

といった情報を見かけることがあります。

しかし、こうした数字だけで実際の売却価格を判断するのはおすすめできません。

借地権には、

• 地域性
• 契約内容
• 残存期間
• 地代
• 更新条件
• 建物の状態
• 市場需要

など、さまざまな要素があります。

さらに、借地権割合は税務上の評価などで使われる概念と、実際の市場で売買される価格をそのまま同一視できるものではありません。

「借地権割合が60％だから、売却価格も土地価格の60％」

と単純に計算できるわけではないのです。

借地権も「資産」として譲渡所得の対象になる

税金についても注意が必要です。

国税庁は、譲渡所得の対象となる資産として、土地や建物だけでなく借地権も挙げています。

つまり、借地権を売却して利益が出た場合には、譲渡所得として課税関係が生じる可能性があります。

土地・建物を売却した場合の譲渡所得は、基本的に、

譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額

という考え方で計算されます。

ただし、借地権の取得費や譲渡費用などは個々の契約によって変わるため、具体的な税額については税理士などの専門家への確認も必要です。

借地権付き不動産にはどんな売却方法がある？

借地権付きの土地・建物を売却するとき、「普通の戸建てと同じように売ればいい」と考えてしまう方もいます。

しかし、借地権付き不動産では、土地の所有者が別にいるため、売却方法にもいくつかの選択肢があります。

代表的なのは、次の4つです。

売却方法	特徴
第三者へ売却する	借地権と建物を買主へ譲渡する一般的な方法
地主へ買い取ってもらう	借地権と建物を地主へ売却する
地主と共同で売却する	借地権と底地をセットで売却する
借地権を整理してから売却する	地主との合意によって権利関係を整理する

どの方法が適しているかは、借地契約の内容や地主との関係、建物の状態、立地などによって変わります。

そのため、「借地権だから第三者に売るしかない」と考えるのではなく、複数の方法を比較することが大切です。

方法① 第三者へ借地権付き建物として売却する

最も一般的な方法の一つが、借地権と建物をセットで第三者へ売却する方法です。

例えば、現在の所有者が借地上の戸建てに住んでいる場合、その建物と借地権を購入希望者へ譲渡します。

買主は建物を所有し、土地については地主との借地契約を引き継ぐことになります。

ただし、借地権が賃借権の場合には、原則として地主の承諾が必要になります。

そのため、売却活動を始める際には、借地契約の内容を確認したうえで、地主への説明や承諾の取得についても計画しておく必要があります。

また、買主側からすると、

• 地代はいくらなのか
• 契約期間はどのくらい残っているのか
• 更新できるのか
• 更新料はいくらなのか
• 建て替えは可能なのか
• 増改築には承諾が必要なのか

といった点が購入判断に大きく影響します。

これらをあらかじめ整理しておくことで、購入希望者も検討しやすくなります。

方法② 地主に買い取ってもらう

もう一つの選択肢が、借地権と建物を地主に買い取ってもらう方法です。

地主にとっては、借地権がなくなり土地を完全に所有・利用できる状態になるため、将来的な土地活用を考えている場合にはメリットがあります。

例えば、

• 建物を解体して土地を利用したい
• 土地を売却したい
• 自分で建物を建てたい
• 隣接地と一体利用したい

といった事情がある地主であれば、買い取りを検討してもらえる可能性があります。

一方で、地主側に「買い取る理由」がなければ、必ずしも成立するわけではありません。

また、地主と売主の双方が価格に納得する必要があります。

そのため、最初から「地主に買い取ってもらえば簡単」と考えるのではなく、第三者への売却も含めて比較することが大切です。

方法③ 地主と共同で売却する

借地権付き不動産では、地主が所有する「底地」と、借地権者が持つ「借地権」をセットで売却する方法もあります。

これをイメージすると、

借地権者 → 借地権を売却

地主 → 底地を売却

という形です。

この2つを組み合わせることで、買主は土地の所有権と建物をまとめて取得できる可能性があります。

購入者からすると、借地権付き不動産ではなく、一般的な所有権の土地・建物として利用できるようになるため、購入対象者が広がる可能性があります。

ただし、地主との合意が必要になるため、簡単に進められるとは限りません。

また、売却価格の配分についても、借地権者と地主の双方が納得できる条件を決める必要があります。

方法④ 借地権を地主へ返還する

「売却」ではなく、地主との合意によって借地権を返還するという方法もあります。

例えば、建物が老朽化しており、第三者へ売却するよりも地主へ返還した方が合理的なケースです。

ただし、建物を解体する必要があるのか、解体費用を誰が負担するのか、原状回復の範囲はどこまでなのかなど、契約内容によって確認事項は変わります。

特に古い借地では、契約書だけではなく過去の更新書類や地主との合意書なども確認した方がよいでしょう。

どの売却方法を選ぶべき？

4つの方法を比較すると、次のようになります。

方法	メリット	注意点
第三者へ売却	買主を広く探せる	地主の承諾が必要になる場合がある
地主へ売却	権利関係を整理しやすい	地主が買い取るとは限らない
共同売却	所有権物件として売れる可能性	地主との合意が必要
返還	管理負担をなくせる可能性	建物解体などの条件確認が必要

どれが一番良い方法なのかは、物件によって違います。

例えば駅近で建物の状態が良い借地権付き住宅なら、第三者への売却が向いているかもしれません。

一方、建物がかなり老朽化している場合は、地主との協議を含めた別の方法が適している可能性があります。

つまり、売却方法を先に決めるのではなく、物件と契約内容を確認してから最適な方法を選ぶことが重要です。

借地権付き不動産の売却で地主の承諾を得るには？

借地権付き不動産を第三者へ売却する場合、地主との調整が重要になります。

特に賃借権の場合、原則として譲渡について地主の承諾が必要です。

そのため、売却活動を進める前に、

• 借地権を譲渡したいこと
• 売却を検討していること
• 新しい借地人となる買主が決まった場合の手続き
• 名義書換料などの条件
• 契約書の変更が必要か

などを確認することになります。

地主との関係が良好であれば、話し合いも比較的スムーズに進む可能性があります。

反対に、長期間地代を滞納しているなどの問題がある場合は、売却前に解決しておく必要があるケースもあります。

地主に売却を伝えるタイミングは？

「地主にはいつ話せばいいの？」

これも借地権付き不動産を売却するときによくある疑問です。

基本的には、契約内容を確認したうえで、早めに必要な調整を始めることが大切です。

ただし、まだ購入希望者が決まっていない段階で、売却価格や買主について具体的な話をする必要があるとは限りません。

まずは、

「借地権付き建物の売却を検討している」

という事実を伝え、契約上どのような手続きが必要なのかを確認するところから始める方法があります。

地主への説明を後回しにして購入希望者を見つけてしまうと、承諾条件の調整に時間がかかり、契約スケジュールに影響する可能性があります。

借地権の売却では、買主を探すことと同じくらい、地主との調整を早めに考えておくことが重要です。

名義書換料とは？

借地権を第三者へ譲渡する場合、地主から「名義書換料」を求められることがあります。

名義書換料とは、借地権者が変わることに伴う手続きなどについて、地主へ支払う費用として扱われるものです。

ただし、金額や支払いの有無は、契約内容や地域の慣行、地主との合意などによって異なります。

そのため、

「借地権なら必ず売却価格の○％」と一律に考えることはできません。

売却価格を検討するときには、名義書換料などの可能性も含めて、最終的に手元に残る金額を考える必要があります。

借地権付き不動産の売却では「地代」も重要

買主が借地権付き不動産を購入すると、土地を利用するために地代を支払うことになります。

そのため、現在の地代がいくらなのかは、買主にとって非常に重要な情報です。

例えば、

• 月額地代
• 地代の改定履歴
• 地代の支払い方法
• 地代の滞納がないか
• 今後の改定について契約に定めがあるか

などを確認しておきましょう。

地代が周辺の借地と比較して高い場合、買主から価格交渉を受ける可能性もあります。

反対に、立地に対して地代が比較的低ければ、借地権付き不動産の魅力になることもあります。

借地権の残存期間は売却価格に大きく影響する

借地権付き不動産の査定で、特に重要なのが残存期間です。

例えば定期借地権の場合、契約期間が終了すると原則として更新されないため、残りの期間が短くなるほど買主が利用できる期間も短くなります。

一方、普通借地権の場合でも、契約期間や更新条件は購入希望者が確認する重要なポイントです。

そのため査定時には、

「契約開始から何年経過したか」

だけではなく、

「現在の契約がいつまでなのか」を確認することが重要です。

建物の状態も売却価格を左右する

借地権付き不動産では、借地権だけでなく建物の価値も考える必要があります。

例えば、

• 築10年の戸建て
• 築30年の戸建て
• 築50年の戸建て

では、購入希望者が負担する修繕費やリフォーム費用が大きく異なります。

特に築年数が古い場合、

• 屋根
• 外壁
• 水回り
• 給湯器
• 配管
• シロアリ被害

などの状態が購入判断に影響します。

ただし、古いから必ず売れないわけではありません。

大阪市内や北摂の住宅地では、建物をリノベーションして利用したいというニーズもあります。

そのため、「築古だから解体してから売る」と自己判断するのではなく、現状のままで売却できる可能性も含めて検討することが大切です。

借地権付き住宅はリノベーション需要もある

近年は中古住宅を購入して、自分たちの好みに合わせてリノベーションするという住まい方も珍しくありません。

そのため、築年数が古い借地権付き住宅でも、

「立地は気に入っている」
「建物を自分好みに改修したい」

という購入希望者が見つかる可能性があります。

特に大阪市内では、駅近の戸建てや古い住宅地などに一定の需要があります。

また、豊中市・吹田市・箕面市などでは、住宅地としての環境を重視する購入希望者もいます。

借地権という理由だけで市場価値を低く考えるのではなく、その物件ならではの魅力を整理することが重要です。

売却前にリフォーム・建て替えをするべき？

借地権付き住宅を売却する場合、

「売る前にリフォームした方が高く売れる？」
「古いから建て替えた方がいい？」

と考える方もいます。

しかし、ここには注意が必要です。

借地上の建物を建て替えたり、大規模な増改築をしたりする場合、契約上、地主の承諾が必要になることがあります。

つまり、所有権の戸建てと同じ感覚で自由に工事できるとは限りません。

さらに、数百万円単位のリフォーム費用をかけても、その費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。

住み替えや資産整理を目的としているのであれば、売却前に大きな投資をするよりも、まずは現在の状態での市場価値を確認した方が合理的な場合があります。

借地権付き不動産は「早めの査定」が重要

借地権付き不動産の売却では、通常の不動産以上に事前確認が必要になります。

そのため、

「売ることが決まってから調べる」

のではなく、

「売るかもしれないと思った段階で調べる」

ことをおすすめします。

特に確認しておきたいのは、

• 借地契約の種類
• 契約期間
• 残存期間
• 地代
• 更新料
• 名義書換料
• 建て替え・増改築の条件
• 地主の承諾条件
• 建物の状態
• 住宅ローンなどの残債

です。

これらが分かっていれば、売却価格や販売方法についても具体的に検討しやすくなります。

借地権付き不動産の売却は「契約内容の確認」から始めよう

借地権付き不動産を売却するとき、最初にやるべきことは「売り出し価格を決めること」ではありません。

まず確認すべきなのは、自分がどのような借地権を持っているのかです。

契約書を確認し、

「誰から土地を借りているのか」

「いつから借りているのか」

「契約期間はいつまでなのか」

「地代はいくらなのか」

「譲渡や建て替えにどのような条件があるのか」

を整理しましょう。

そのうえで市場価格を確認し、第三者への売却・地主への売却・共同売却など、どの方法が適しているのかを検討します。

借地権付き不動産は、所有権の不動産よりも確認事項が多いからこそ、最初の準備が売却の成否を左右すると言っても過言ではありません。

借地権付き不動産の相場はどうやって決まる？

借地権付き不動産を売却するとき、最も気になるのが「いくらで売れるのか」という点でしょう。

所有権の土地であれば、周辺の土地価格や公示地価、過去の成約事例などを参考にしながら価格を判断できます。

しかし、借地権付き不動産の場合は、それだけでは判断できません。

土地そのものを所有しているわけではないため、借地権としての価値と建物の価値を合わせて考える必要があります。

さらに、

• 借地権の種類
• 契約期間
• 残存期間
• 地代
• 更新条件
• 建物の築年数
• 建物の状態
• 駅からの距離
• 周辺の住宅需要

などによって価格は変わります。

つまり、借地権付き不動産には「全国共通の相場」があるわけではありません。

同じ大阪市内でも、立地や契約条件が違えば査定価格が大きく変わる可能性があります。

借地権の「価値」を考えるときに重要なポイント

借地権付き不動産の価格を考えるときは、主に次のポイントを確認します。

チェック項目	価格への影響
立地	住宅需要が高いほどプラスになりやすい
駅距離	駅に近いほど評価されやすい傾向
借地権の種類	普通借地権・定期借地権などで異なる
残存期間	長いほど購入後の利用期間を確保しやすい
地代	継続的な負担になるため購入判断に影響
更新条件	将来の利用に関わるため重要
建物の状態	修繕費やリフォーム費用に影響
接道状況	再建築などの可能性に関係
周辺環境	生活利便性や住宅需要に影響

特に重要なのは、「借地権の条件」と「不動産としての立地」を分けて考えることです。

借地権だから価格が低いのではなく、借地権の条件を含めたうえで、その土地・建物が市場からどのように評価されるかを考える必要があります。

「借地権割合」と実際の売却価格は同じではない

借地権について調べていると、「借地権割合」という言葉を目にすることがあります。

これは、相続税や贈与税などの税務上の土地評価に関連する考え方です。

国税庁では、路線価図などで借地権割合が表示されています。

ただし、ここで注意したいのが、

税務上の借地権割合＝実際の売却価格

ではないということです。

例えば、税務上の借地権割合が60％だったとしても、「周辺の土地価格の60％で売れる」と単純に判断できるわけではありません。

実際の市場価格には、

• 地代
• 契約期間
• 更新条件
• 建物の価値
• 需要
• 売却時の承諾条件

など、さまざまな要素が影響します。

そのため、借地権割合は参考情報の一つとして考え、実際の売却価格については市場の成約事例なども含めて判断することが大切です。

駅から近い借地権付き住宅は売りやすい？

借地権付き不動産でも、立地は非常に重要です。

例えば、

「駅徒歩5分」と「駅徒歩25分」

では、購入希望者が感じる魅力が大きく異なります。

借地権付きという条件があっても、駅近や人気住宅地であれば、購入を検討する人が見つかる可能性があります。

大阪市内では、駅へのアクセスを重視する購入希望者も多いため、

• 駅徒歩圏内
• 複数路線利用可能
• 商業施設が近い
• 医療施設が充実している

などの条件は、借地権付き住宅でもプラス材料になり得ます。
一方、駅から遠い物件の場合は、価格だけでなく駐車場の有無や周辺環境など、別の魅力を伝える必要があります。

大阪市・北摂では「立地の魅力」を整理する

借地権付き不動産を売却するときは、「借地だから」というマイナス面ばかりを説明するのではなく、その物件ならではのメリットも整理しましょう。

例えば大阪市内なら、

• 都心部へのアクセス
• 複数路線の利用
• 商業施設の充実
• 医療機関へのアクセス
• 教育施設への距離

などです。

豊中市・吹田市・箕面市など北摂エリアであれば、

• 落ち着いた住宅環境
• 公園や緑の多さ
• ファミリー世帯向けの住環境
• 大阪市内へのアクセス
• 生活利便施設

などが魅力になることがあります。

購入希望者が「この物件なら借地でも住みたい」と思えるポイントを明確にすることが大切です。

建物の価値は築年数だけで決まらない

借地権付き不動産では、土地を所有していない分、建物の状態も重要です。

築年数が古くても、

• 定期的に修繕している
• 水回りがきれい
• 屋根・外壁の状態が良い
• 耐震性に問題がない
• 大切に維持されている

といった住宅であれば、購入希望者から評価される可能性があります。

反対に、築年数が比較的新しくても、雨漏りや設備故障などがあればマイナス要因になります。

そのため、査定では「築年数」だけを見るのではなく、現在の建物の状態を総合的に確認することが重要です。

修繕履歴があるなら整理しておく

もし過去に、

• 外壁塗装
• 屋根修繕
• キッチン交換
• 浴室交換
• トイレ交換
• 給湯器交換
• 防水工事

などを行っているなら、その記録を整理しておきましょう。

購入希望者からすると、

「どこを修繕したのか」
「いつ修繕したのか」

が分かることで、購入後の維持費をイメージしやすくなります。

特に古い住宅の場合は、修繕履歴があること自体が安心材料になるケースがあります。

借地権付き不動産の売却にかかる費用

売却価格が決まったら、次に考えたいのが「売却にいくらかかるのか」です。

借地権付き不動産では、一般的な不動産売却と同様の費用に加えて、借地権特有の費用が発生する場合があります。

主なものは次のとおりです。

費用	内容
仲介手数料	売却を仲介した不動産会社への手数料
印紙税	売買契約書に必要
登記関連費用	抵当権抹消などが必要な場合
名義書換料	借地権譲渡に伴い必要になる場合
建物解体費	解体して返還する場合など
測量費	境界確認などが必要な場合
税金	譲渡所得が発生した場合など

すべての費用が必ず発生するわけではありません。

特に名義書換料などは契約内容や地主との合意によって異なるため、売却前に確認しておきましょう。

借地権を売却すると税金はかかる？

借地権を売却して利益が出た場合、譲渡所得として課税される可能性があります。

国税庁も、土地・建物だけでなく借地権を譲渡所得の対象となる資産として扱っています。

基本的な考え方は、

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除

です。

ただし、相続した借地権や長期間所有している借地権などでは、取得費の確認が難しくなることがあります。

例えば、

「親が何十年も前に契約した」
「契約書が見つからない」
「取得当時の金額が分からない」

というケースです。

このような場合は、税務上の取得費の取り扱いについて専門家への確認が必要になる場合があります。

マイホームなら税制上の特例を利用できる可能性もある

現在住んでいる借地権付き住宅を売却する場合、一定の条件を満たせば、マイホームの譲渡に関する特例を利用できる可能性があります。

代表的なのが、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除です。

国税庁によると、一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

ただし、

• 現在住んでいる住宅なのか
• 以前住んでいた住宅なのか
• 売却時期
• 過去に特例を利用しているか
• 買い替えとの関係

などによって適用条件が変わります。

「マイホームだから必ず3,000万円控除が使える」とは限らないため、売却前に確認しておきましょう。

相続した借地権付き住宅を売る場合は特に注意

親などから借地権付き住宅を相続した場合は、通常の住み替えとは違うポイントがあります。

例えば、

「自分は一度も住んでいない」
「相続してから空き家になっている」

というケースです。

この場合、居住用財産に関する特例がそのまま使えるとは限りません。

また、相続税を納めている場合には、一定の条件で相続財産を売却した際の税負担に関係する制度が利用できる場合もあります。

税制は個別事情によって判断が変わるため、相続した借地権を売却する場合は、税理士などの専門家にも確認しておくと安心です。

売却前にやってはいけないこと

借地権付き不動産を売却する際には、自己判断で動かない方が良いことがあります。

勝手に建物を解体する

「古いから更地にした方が売れる」と考えて、先に建物を解体するのは避けた方がよいでしょう。

借地契約では、建物を解体した場合の土地の返還条件などが定められていることがあります。

また、建物が存在することで成立している借地権の扱いにも関係する可能性があります。

解体前に契約内容を確認しましょう。

勝手にリフォームする

大規模な増改築などは、地主の承諾が必要になる場合があります。

所有権の住宅と同じ感覚で工事を始めるのは危険です。

地主に無断で売却契約を進める

賃借権の場合、譲渡について地主の承諾が必要になることがあります。

売却活動を進める前に、契約内容と必要な手続きを確認しましょう。

借地権付き不動産を少しでも良い条件で売るために

借地権付き不動産の売却では、一般的な不動産よりも「情報整理」が重要です。

売却前に、

• 借地契約書を用意する
• 地代を確認する
• 契約期間を確認する
• 更新条件を確認する
• 建物の修繕履歴を整理する
• 地主との過去の合意内容を確認する
• 住宅ローン残高を確認する

などを行っておきましょう。

これらの情報が揃っていると、査定や購入希望者への説明もスムーズになります。

特に古い借地では、契約書だけではなく過去の更新書類や領収書などに重要な情報が残っていることがあります。

「こんな古い書類は必要ないだろう」と捨てずに、一度まとめて保管しておくことをおすすめします。

借地権付き不動産は「早く売る」より「正しく準備する」

借地権付き不動産の売却では、早く売却活動を始めることだけが重要なのではありません。

契約内容を確認せずに売り出してしまえば、後から地主との調整が必要になり、かえって時間がかかる可能性があります。

反対に、最初に契約内容や費用、売却方法を整理しておけば、購入希望者から質問されたときにもスムーズに対応できます。

借地権付き不動産は、

「契約を確認する」

↓

「物件価値を調べる」

↓

「売却方法を比較する」

↓

「地主との調整を行う」

↓

「販売活動を開始する」

という順番で準備することが重要です。

大阪市・北摂の借地権付き不動産は立地と契約条件をセットで考える

大阪市・豊中市・吹田市・箕面市などで借地権付き不動産を売却する場合、地域の不動産需要だけを見るのでは不十分です。

同じエリアでも、

「駅から徒歩5分」、「駅から徒歩20分」
では市場性が違います。

さらに、

「普通借地権で更新条件が明確」、「定期借地権で残存期間が短い」
では、購入希望者が感じる価値も異なります。

だからこそ、借地権付き不動産の売却では、

「エリア相場＋物件条件＋借地契約」の3つを組み合わせて価格を考える必要があります。

売却価格についてネット上の数字だけで判断するのではなく、実際の物件を見たうえで査定してもらうことが重要です。

長年住んでいる住宅の場合、「契約書がどこにあるか分からない」ということもあります。

また、契約書が一枚だけではなく、更新時に新しい契約書を作成しているケースもあります。

そのため、古い書類も含めて一度整理しておきましょう。