親の家を売却したときの「空き家の発生を抑制するための特例」｜1億の壁と適用期限の確認

「親から相続した実家を売りたいけれど、税金がいくらかかるのか分からない」

「空き家を売ると3,000万円の控除が受けられると聞いたけれど、本当？」

「大阪市内の実家が1億円近くで売れそう。特例は使える？」

親が亡くなり、実家を相続した方の中には、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

大阪市内や北摂エリアでは、相続した実家に誰も住まなくなり、空き家として所有しているケースがあります。

相続した家を売却すると、売却によって生じた利益に対して譲渡所得税や住民税がかかる場合があります。

しかし、一定の条件を満たす場合には、「空き家の発生を抑制するための特例措置」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

この制度は、一般に「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれています。

ただし、親から相続した空き家であれば、すべての物件に適用されるわけではありません。

建築時期や親の居住状況、相続後の利用状況、売却価格など、複数の要件を満たす必要があります。

特に注意したいのが、売却代金1億円以下という条件と、相続から一定期間内に売却しなければならない期限です。

さらに、2024年1月1日以降の売却では、一定の条件のもとで、売却後に買主が建物を解体したり耐震改修したりする場合も対象となりました。

一方、相続した人が3人以上の場合には、特別控除額の上限が1人あたり2,000万円になる場合があります。

制度を正しく理解せずに売却を進めると、本来利用できた可能性のある控除を受けられなくなることも考えられます。

この記事では、大阪市・豊中市・吹田市・箕面市などで親の家を相続した方に向けて、空き家の3,000万円特別控除の仕組み、1億円の判定方法、適用期限、解体・耐震改修の条件、必要書類、売却時の注意点まで詳しく解説します。

※本記事は2026年10月時点で確認できる制度に基づいています。税制改正や個別の事情によって扱いが異なる場合があります。

「空き家の発生を抑制するための特例」とは？

空き家の発生を抑制するための特例措置は、相続によって取得した一定の古い住宅やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

正式には、租税特別措置法に定められた「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の特別控除の特例」です。

相続によって空き家となった住宅の売却を促進し、空き家の発生を抑制することを目的としています。

3,000万円がもらえる制度ではない

最初に理解しておきたいのは、この特例は国から3,000万円を受け取れる制度ではないということです。

控除の対象になるのは、不動産を売却した際に生じる「譲渡所得」です。

例えば、相続した空き家を売却して2,000万円の譲渡所得が生じた場合、要件を満たして3,000万円特別控除を適用できれば、課税対象となる譲渡所得を0円にできる可能性があります。

ただし、実際の税額は取得費や譲渡費用、所有期間などによって異なります。

譲渡所得の基本的な計算方法

不動産を売却した際の譲渡所得は、原則として次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用

取得費には、親が土地や建物を購入した際の代金などが含まれます。

また、建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。

譲渡費用には、売却のために直接必要となった仲介手数料などが含まれます。

特例の適用要件を満たす場合には、この譲渡所得から一定額を控除できます。

特例を使った場合の税額シミュレーション

例えば、次のような条件を考えてみましょう。

項目	仮定金額
空き家の売却価格	4,000万円
取得費	800万円
譲渡費用	200万円
譲渡所得	3,000万円
特別控除額	3,000万円
課税対象となる譲渡所得	0円

※制度の仕組みを説明するための架空の試算です。

この場合、特例の適用要件をすべて満たせば、譲渡所得に対する税金が発生しない可能性があります。

ただし、特例を利用するためには、原則として確定申告が必要です。

空き家の3,000万円特別控除を受けるための主な条件

相続した空き家を売却する場合、特例を利用するためには複数の要件を満たす必要があります。

特に、建物の建築時期と親の居住状況は重要です。

1981年5月31日以前に建築された住宅であること

特例の対象となる家屋は、原則として1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたものです。

この日付は、建築基準法の耐震基準が大きく改正された時期に関係しています。

そのため、比較的新しい住宅は、原則としてこの特例の対象になりません。

ただし、築年数だけで判断するのではなく、建築年月日などを確認する必要があります。

区分所有建物ではないこと

特例の対象となる家屋は、原則として区分所有建物ではないことが必要です。

そのため、一般的な分譲マンションの一室を相続した場合には、通常この特例の対象にはなりません。

一方、古い一戸建てや長屋などについては、建物の登記や構造などを確認する必要があります。

特に、大阪市内に多い長屋・連棟住宅では、建物の所有形態や区分所有の有無などが重要です。

相続開始直前に親が一人で住んでいたこと

原則として、相続開始の直前に被相続人がその家屋に居住し、被相続人以外の居住者がいなかったことが必要です。

例えば、父親が一人で暮らしていた家を相続し、その後空き家になった場合には、対象となる可能性があります。

一方、相続開始直前に親と子が同居していた場合には、原則として対象になりません。

ただし、親が老人ホームなどに入居していた場合には、一定の要件を満たせば対象となることがあります。

相続後に貸したり住んだりしていないこと

相続した家を売却するまでの間、事業用・貸付用・居住用に利用していないことが重要です。

例えば、相続後に賃貸住宅として貸し出した場合には、特例の対象外となる可能性があります。

また、相続人が一時的に居住した場合なども、利用状況によって判断が異なります。

そのため、相続後の家の使い方には注意が必要です。

売却先が特別な関係にある人ではないこと

親子や夫婦など、一定の特別な関係にある人への売却は、原則として特例の対象になりません。

また、特定の親族や特殊な関係にある法人なども対象外になる場合があります。

そのため、親族間売買を考えている場合には、事前に適用条件を確認する必要があります。

最も注意したい「1億円の壁」とは？

空き家の3,000万円特別控除では、売却代金が1億円以下であることが重要な要件です。

ここで注意したいのは、1億円という金額が譲渡所得ではなく、原則として売却代金の判定に関係することです。

売却価格が1億円を超えると対象外になる

例えば、相続した実家を1億500万円で売却した場合、売却代金が1億円を超えるため、原則としてこの特例は利用できません。

一方、9,800万円で売却した場合には、1億円以下という条件を満たします。

ただし、ほかの要件も満たす必要があります。

売却代金	1億円以下の要件
7,000万円	満たす
9,500万円	満たす
1億円	満たす
1億100万円	満たさない
1億5,000万円	満たさない

※ほかの要件を満たすことが前提です。

1億円以下かどうかは売却代金で判断する

例えば、1億2,000万円で売却し、取得費や譲渡費用を差し引いた利益が3,000万円だったとしても、売却代金が1億円を超えているため、原則として特例の対象外です。

そのため、譲渡所得が少ないから利用できるというわけではありません。

共有名義でも持分ごとに1億円ではない

相続人が複数いる場合、1億円の判定方法には特に注意が必要です。

例えば、兄弟2人で実家を相続し、1億2,000万円で売却した場合を考えてみましょう。

それぞれの持分が2分の1であれば、売却代金の配分は1人あたり6,000万円になります。

しかし、特例の1億円以下という条件は、単純に各相続人の持分に対応する売却代金だけで判定するものではありません。

原則として、対象となる家屋や敷地等の売却代金を合算して判定します。

そのため、共有者それぞれの受取額が1億円以下でも、合計額が1億円を超える場合には、特例を利用できないことがあります。

分割して売却した場合も合算されることがある

例えば、相続した土地の一部を先に売却し、残りを後から売却する場合があります。

この場合、一定期間内に売却した対象資産の代金を合算して、1億円以下かどうかを判定する必要があります。

最初の売却時点では1億円以下だったとしても、その後の売却によって合計額が1億円を超えると、すでに適用した特例について修正申告などが必要になる場合があります。

国税庁では、一定の期間内に対象となる残りの部分などを売却して合計額が1億円を超えた場合、所定の期限内に修正申告と納税が必要になることを示しています。

相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になる

2024年1月1日以降の売却では、相続した人の人数によって控除額が異なる場合があります。

対象となる家屋や敷地等を相続した相続人が3人以上の場合には、特別控除額の上限が1人あたり2,000万円になります。

相続人が1人の場合

相続人が1人で、すべての要件を満たす場合には、最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。

ただし、実際の譲渡所得が3,000万円未満であれば、その譲渡所得の範囲内で控除されます。

相続人が2人の場合

相続人が2人の場合も、それぞれが要件を満たせば、各人について最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。

ただし、各相続人の譲渡所得や持分、適用要件などによって判断が異なります。

相続人が3人以上の場合

対象資産を相続した相続人が3人以上の場合には、控除額の上限が各人2,000万円になります。

対象資産を取得した相続人の人数	1人あたりの控除上限
1人	3,000万円
2人	3,000万円
3人以上	2,000万円

※2024年1月1日以降の譲渡についての原則です。人数の判定は対象資産の取得状況によるため、法定相続人の総数と必ずしも一致しません。

ここで重要なのは、単に兄弟姉妹が3人いるから必ず2,000万円になるわけではないことです。

対象となる家屋や敷地等を実際に取得した相続人の人数などによって判断する必要があります。

特例の適用期限は2027年12月31日まで

空き家の3,000万円特別控除には、制度自体の適用期限があります。

2026年10月時点で確認できる制度では、2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象です。

ただし、制度の期限までに売却すれば、すべての相続空き家が対象になるわけではありません。

別に、相続開始日から計算する売却期限があります。

相続開始から3年を経過する年の12月31日まで

特例を利用するためには、原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

例えば、2024年6月10日に親が亡くなった場合を考えてみましょう。

相続開始から3年を経過する日は2027年6月10日です。

そのため、相続開始日から計算する売却期限は2027年12月31日になります。

相続開始日別の期限例

相続開始日	相続開始日から計算する売却期限	現行制度での最終期限
2022年5月10日	2025年12月31日	2025年12月31日
2023年8月20日	2026年12月31日	2026年12月31日
2024年6月10日	2027年12月31日	2027年12月31日
2025年4月15日	2028年12月31日	2027年12月31日
2026年2月1日	2029年12月31日	2027年12月31日

※日付は制度の考え方を示す例です。現行制度の期限を前提としており、将来の税制改正は反映していません。

相続した年によって期限が異なる

例えば、2023年に親が亡くなった場合、相続開始日から計算する期限は2026年12月31日です。

制度自体の期限が2027年12月31日でも、2027年まで売却を待てるわけではありません。

そのため、相続した年を確認することが重要です。

売却のタイミングに注意する

不動産の譲渡日については、税務上、原則として引渡日を基準に考えますが、一定の場合には契約の効力発生日による取扱いも認められます。

そのため、年末に売買契約を締結する場合には、契約日と引渡日、税務上の譲渡日の扱いを確認することが重要です。

特に、期限が迫っている場合には、売却手続きに必要な期間も考慮する必要があります。

2024年から変わった「売却後の解体・耐震改修」

2024年1月1日以降の売却では、一定の要件のもとで、売却後に建物を解体したり耐震改修したりする場合も特例の対象となりました。

これは、相続した古い住宅の売却方法を考えるうえで重要な変更です。

従来は売却前の対応が中心だった

従来は、古い住宅を売却する場合、売却時点で一定の耐震基準を満たしていることや、建物を解体して土地を売却することなどが必要でした。

そのため、売主が売却前に耐震改修や解体を行う必要があるケースがありました。

売却後に買主が解体する場合も対象になる

2024年1月1日以降の譲渡では、一定の条件を満たせば、売却後に買主が建物を解体する場合も対象となります。

ただし、単に買主が将来解体する予定であるというだけでは足りません。

売却した年の翌年2月15日までに、対象となる建物の全部の取壊し等を行うことなどが必要です。

売却後に耐震改修する場合

売却後に買主が耐震改修を行い、所定の期限までに一定の耐震基準を満たす場合も対象になることがあります。

ただし、工事の完了時期や証明書類などについて、制度上の要件があります。

売却後の工事には期限がある

例えば、2026年10月に売却した場合、売却後の解体や耐震改修に関する期限は、原則として2027年2月15日です。

2027年12月に売却した場合には、原則として2028年2月15日が期限になります。

売却した年	売却後の解体・耐震改修の原則期限
2025年	2026年2月15日
2026年	2027年2月15日
2027年	2028年2月15日

※2024年1月1日以降の譲渡についての取扱いです。工事内容や証明書類などの要件も確認する必要があります。

買主の工事が遅れるリスク

売却後の解体や耐震改修を前提に特例を利用する場合、買主の工事が期限までに完了しないと、特例を利用できなくなる可能性があります。

そのため、売買契約では、工事の実施時期や必要書類の取得などについて、事前に確認しておくことが重要です。

ただし、契約書に工事の約束を記載しただけで、税制上の要件を満たすわけではありません。

実際に工事が完了し、必要な証明が得られることが重要です。

親が老人ホームに入居していた場合も対象になる？

親が亡くなる前に老人ホームなどへ入居していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象となる可能性があります。

ただし、すべての施設入居が対象になるわけではありません。

老人ホーム入居前の居住状況が重要

親が老人ホームなどに入居する前に、その家に一人で住んでいたことなどが重要です。

また、施設への入居理由や入居時の状況についても確認が必要です。

入居後の家の利用状況

親が施設に入居した後、その家を賃貸に出したり、ほかの人が居住したりしている場合には、特例の対象外となる可能性があります。

また、施設入居後の家の利用状況について、制度上の要件があります。

そのため、施設への入居時期や家の使用状況を整理することが重要です。

施設入居を証明する書類

老人ホームなどに入居していた場合には、入居に関する資料や介護保険に関する資料などが必要になることがあります。

ただし、必要書類は個別の状況によって異なります。

そのため、売却前に確認しておくことが大切です。

大阪市の長屋・連棟住宅でも特例は使える？

大阪市内には、築年数が経過した長屋や連棟住宅が残っている地域があります。

こうした住宅を相続した場合にも、空き家の3,000万円特別控除を利用できるか気になる方がいるでしょう。

長屋だから必ず対象外になるわけではない

特例では、区分所有建物ではないことなどが要件になります。

そのため、長屋や連棟住宅という名称だけで適用可否を判断することはできません。

建物の登記や所有形態、構造などを確認する必要があります。

建物の解体が難しい場合がある

連棟住宅では、隣家と建物が接続している場合があります。

そのため、自分の所有部分だけを解体することが難しい場合があります。

また、構造上の安全性や隣家への影響などを考慮する必要があります。

売却後の解体を前提に特例を利用する場合には、期限内に必要な工事を実施できるかが重要です。

再建築の可否も確認する

大阪市内の古い長屋では、接道状況や建築基準法上の制限によって、再建築が難しい場合があります。

そのため、建物の解体を検討する際には、再建築の可否も確認する必要があります。

大阪市・北摂で相続空き家を売却するときの注意点

大阪市や北摂エリアでは、土地の立地や建物の状態によって売却価格が異なります。

また、相続した住宅の種類によって、特例の適用可能性も変わります。

大阪市内では土地価格が1億円の判定に影響する場合がある

大阪市内では、築年数が古い住宅でも、土地の立地や面積によって売却価格が高くなる場合があります。

そのため、建物の価値が低いからといって、売却代金が1億円以下になるとは限りません。

特に、広い土地や交通利便性の高い土地では、売却代金の確認が重要です。

豊中市・吹田市・箕面市では土地の広さも重要

北摂エリアでは、比較的広い敷地に一戸建てが建っている場合があります。

土地面積が大きい場合には、建物の状態だけでなく、土地としての評価が重要になります。

また、分筆して売却する場合には、1億円の判定で売却代金を合算する必要がある場合があります。

古い住宅は解体費用にも注意

築年数が経過した住宅では、解体費用が必要になる場合があります。

特に、道路が狭い場所や隣家との距離が近い場所では、工事費用が高くなる可能性があります。

また、アスベストを含む建材が使用されている場合には、調査や適切な処理が必要になることがあります。

そのため、売却価格だけでなく、解体費用も考慮することが重要です。

相続した空き家を売るときは「建物付き」と「更地」を比較する

相続した古い住宅を売却する場合、建物を残して売る方法と、解体して更地で売る方法があります。

どちらが有利になるかは、物件の状態や売却条件によって異なります。

建物付きで売却する場合

建物付きで売却する場合、売主が先に解体費用を負担しなくて済む可能性があります。

また、購入希望者が建物の状態を確認できます。

ただし、特例を利用するためには、一定の耐震基準を満たすことや、売却後の所定期限までに解体・耐震改修を行うことなどの要件があります。

更地で売却する場合

建物を解体して更地で売却する場合、購入希望者が土地の形状や広さを把握しやすくなる場合があります。

ただし、解体費用が発生します。

また、住宅用地の固定資産税特例に影響する可能性があります。

売却方法の比較

比較項目	建物付き売却	更地売却
解体費用	売主が先に負担しない方法を検討できる	原則として売主側で負担
建物の状態	購入希望者が確認できる	解体後は確認できない
土地の形状	建物があるため把握しにくい場合あり	把握しやすい
特例の条件	耐震基準や売却後の工事条件などを確認	解体時期や土地の利用状況を確認
固定資産税	現況・適用条件による	住宅用地特例への影響に注意

※実際の適用条件は個別の状況によって異なります。

空き家の3,000万円特別控除に必要な書類

特例を利用するためには、原則として確定申告が必要です。

また、申告時には一定の書類を添付する必要があります。

被相続人居住用家屋等確認書

特例の適用にあたって重要なのが、「被相続人居住用家屋等確認書」です。

この書類は、対象となる家屋の所在地を管轄する市区町村で交付を受けます。

ただし、確認書が交付されたからといって、税務署が特例の適用を保証するわけではありません。

最終的な適用可否は、税務上の要件によって判断されます。

登記事項証明書など

土地や建物の所有関係、建築時期などを確認するために、登記事項証明書などが必要になる場合があります。

また、一定の条件で添付を省略できる書類もあります。

売買契約書

売却代金や売却時期を確認するために、売買契約書などが必要になります。

特に、1億円以下の判定では、売却代金を正確に確認することが重要です。

耐震基準に関する書類

建物を耐震基準に適合させて売却する場合には、耐震基準適合証明書などが必要になることがあります。

また、売却後に耐震改修を行う場合にも、所定の証明書類が必要です。

解体に関する書類

建物を解体して売却する場合や、売却後に解体する場合には、解体の事実を確認できる書類が必要になります。

ただし、必要書類は売却方法や工事時期などによって異なります。

被相続人居住用家屋等確認書はどこで取得する？

確認書の申請先は、対象となる家屋の所在地を管轄する市区町村です。

例えば、大阪市内の家屋であれば、大阪市の該当する区の窓口などで手続きを確認します。

豊中市・吹田市・箕面市の家屋であれば、それぞれの市の担当窓口を確認する必要があります。

申請から交付まで時間がかかる場合がある

確認書の交付には、申請内容や添付書類の確認が必要です。

そのため、申請した当日に交付されるとは限りません。

特に、相続後の利用状況を確認するための資料が不足している場合には、追加書類が必要になる可能性があります。

確認書だけでは特例の適用は確定しない

被相続人居住用家屋等確認書は、特例の申告に必要な書類の一つです。

ただし、確認書の交付は、税務上のすべての要件を満たしていることを保証するものではありません。

そのため、確定申告時には、税務署などで適用要件を確認することが重要です。

空き家の特例と相続税の取得費加算は併用できる？

相続した不動産を売却する場合、空き家の3,000万円特別控除以外にも、税制上の特例が関係することがあります。

その一つが、相続税の取得費加算の特例です。

相続税の取得費加算とは

相続税の取得費加算は、一定の要件を満たす場合に、納付した相続税のうち所定の金額を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる制度です。

ただし、適用には相続税の納税状況や売却時期などの条件があります。

同じ資産について原則として併用できない

空き家の3,000万円特別控除と、相続税の取得費加算の特例は、同じ譲渡資産について原則として併用できません。

そのため、両方の要件を満たす可能性がある場合には、どちらを利用するか検討する必要があります。

どちらが有利かは税額で比較する

例えば、譲渡所得が大きい場合には、3,000万円特別控除が有利になる可能性があります。

一方、相続税の負担が大きい場合などには、取得費加算を検討することも考えられます。

ただし、実際の有利不利は個別の計算によって異なります。

そのため、売却前に税額を比較することが重要です。

相続空き家の売却で注意したい取得費不明の問題

親が何十年も前に購入した住宅では、購入時の契約書や領収書が残っていない場合があります。

このような場合、取得費をどのように計算するかが問題になります。

親の購入費用を引き継ぐ

相続した不動産の取得費は、原則として親が取得した際の費用を引き継ぎます。

そのため、相続した時点の時価をそのまま取得費にできるわけではありません。

取得費が分からない場合

取得費が不明な場合には、一定の条件で売却代金の5％を概算取得費として利用する方法があります。

ただし、概算取得費を利用すると、実際の取得費より低くなる場合があります。

その結果、譲渡所得が大きく計算される可能性があります。

古い資料を確認する

親が購入した際の売買契約書や建築請負契約書、領収書などが残っていれば、取得費の確認に役立つ場合があります。

また、過去の資料や取引履歴などから取得費を確認できる場合もあります。

そのため、売却前に資料を整理することが重要です。

1億円に近い空き家を売却するときの価格設定

大阪市内や北摂エリアでは、土地の条件によって、相続した空き家の売却価格が1億円に近づく場合があります。

この場合、特例の適用条件と売却価格の両方を考える必要があります。

1億円以下にすれば必ず得になるわけではない

例えば、1億500万円で売却できる可能性がある土地を、特例のために1億円で売却する場合を考えてみましょう。

売却価格を500万円下げることで、特例の対象になる可能性はあります。

しかし、実際にどちらが有利になるかは、譲渡所得や税率、取得費などによって異なります。

そのため、単に1億円以下にすれば得になると判断することは適切ではありません。

税引後の手取り額を比較する

売却価格を比較する際には、税金を差し引いた手取り額を確認することが重要です。

例えば、次のような条件を想定します。

項目	ケースA	ケースB
売却価格	9,900万円	1億500万円
1億円以下の要件	満たす	満たさない
特例の利用可能性	他の要件を満たせば可能	原則対象外
売却価格の差	－	600万円高い

この場合、ケースAは特例の対象になる可能性があります。

一方、ケースBは売却価格が高くても、特例を利用できないため、税負担が大きくなる可能性があります。

ただし、どちらが有利かは実際の税額計算によって異なります。

不自然な価格調整には注意

税制上の特例を利用するために、実際の取引内容と異なる価格を記載することは適切ではありません。

また、売買代金以外の名目で対価を受け取る場合なども、実態に応じた税務上の判断が必要です。

そのため、適正な売買条件を前提として検討することが重要です。

空き家の3,000万円特別控除で失敗しやすいケース

特例の適用を考えている場合には、売却前に確認しておきたい注意点があります。

相続後に賃貸に出してしまった

相続した家を賃貸住宅として利用した場合には、特例の対象外となる可能性があります。

そのため、将来売却を考えている場合には、相続後の利用方法を慎重に検討する必要があります。

相続人が一時的に住んでいた

相続後に相続人が居住した場合には、制度上の要件に影響する可能性があります。

短期間であっても、居住の実態によって判断されるため注意が必要です。

解体工事が期限に間に合わなかった

売却後の解体を前提に特例を利用する場合、所定の期限までに工事を完了する必要があります。

そのため、工事の遅延などによって特例を利用できなくなる可能性があります。

共有者の売却代金を合算していなかった

共有名義の空き家では、1億円以下の判定に注意が必要です。

各相続人の受取額だけで判断すると、誤った結論になる可能性があります。

確定申告をしていなかった

特例を利用するためには、原則として確定申告が必要です。

譲渡所得が特別控除によって0円になる場合でも、申告が必要になることがあります。

そのため、売却後の申告手続きを忘れないことが重要です。

売却前に確認したい空き家特例のチェックリスト

親から相続した家を売却する場合には、次の項目を確認しておくとよいでしょう。

確認項目	主な確認内容
相続開始日	親が亡くなった日
売却期限	相続開始から3年を経過する年の12月31日
制度の適用期限	2027年12月31日
建築時期	1981年5月31日以前か
建物の種類	区分所有建物ではないか
親の居住状況	原則として相続直前に一人で居住していたか
老人ホーム入居	特例の要件を満たすか
相続後の利用	居住・賃貸・事業利用していないか
売却代金	原則として合計1億円以下か
相続人の人数	3人以上の場合の控除上限
建物の状態	耐震基準への適合状況
解体の時期	売却前または所定の売却後期限
必要書類	確認書・契約書・証明書類など
確定申告	申告期限と添付書類

特に、相続開始日と売却期限は早めに確認することが重要です。

また、売却後の解体や耐震改修を予定している場合には、工事の期限も確認する必要があります。

特例の期限が迫っている空き家は売却準備を早めに進める

空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、売却期限が重要です。

特に、相続から時間が経過している場合には、売却までに必要な手続きを考慮する必要があります。

相続登記を確認する

相続した不動産を売却する場合には、登記上の所有者を確認する必要があります。

2024年4月から相続登記が義務化され、原則として相続による取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。

過去の相続についても対象になるため、登記が済んでいない場合には確認が必要です。

共有名義の場合は所有者間の合意が必要

相続人が複数いる場合、不動産を共有していることがあります。

共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。

そのため、売却価格や時期について早めに話し合うことが重要です。

建物の解体や耐震改修に必要な期間を考える

古い住宅では、解体工事や耐震改修が必要になる場合があります。

また、工事内容によっては、調査や見積もり、近隣への対応などに時間がかかる可能性があります。

そのため、特例の期限が迫っている場合には、工事に必要な期間も考慮することが大切です。

必要書類の取得期間を考える

被相続人居住用家屋等確認書などの取得には、一定の時間が必要になる場合があります。

そのため、確定申告の直前になってから準備するのではなく、早めに必要書類を確認しておくことが重要です。

親の家を売却する前に「税金」と「売却価格」を分けて考える

相続した空き家を売却する場合、特例を利用できるかどうかは重要な判断材料です。

しかし、税金だけを基準に売却価格を決めることは適切ではありません。

例えば、特例の対象となる価格で売却できたとしても、売却価格そのものが低くなれば、手取り額が減る可能性があります。

一方、売却価格が高くても、特例を利用できないことで税負担が増える場合があります。

そのため、次のような点を分けて考えることが重要です。

• 不動産の現在の市場価値
• 特例を利用できる可能性
• 売却に必要な費用
• 譲渡所得税・住民税
• 相続人間での売却代金の配分
• 売却後の手取り額

特に、売却代金が1億円に近い場合には、税引後の手取り額を比較することが大切です。

また、制度の適用期限が迫っている場合には、売却価格だけでなく、売却までに必要な期間も考慮する必要があります。

相続した空き家の売却では確定申告まで見据えて準備する

空き家の3,000万円特別控除を利用する場合には、売却が完了した後も手続きが必要です。

原則として、売却した年の翌年に確定申告を行い、必要書類を提出します。

また、売却後の解体や耐震改修を前提とする場合には、所定の期限までに工事を完了し、必要な証明書類を取得する必要があります。

そのため、売却契約の段階から、税務上の要件や必要書類を確認しておくことが重要です。

特に、相続した家が大阪市内や北摂エリアにあり、長期間空き家になっている場合には、建物の状態や相続後の利用状況などを整理しておく必要があります。

**「売却代金が1億円以下か」「売却期限に間に合うか」「建物と相続後の利用状況が要件を満たすか」**を確認したうえで、売却を進めることが大切です。