「実家を相続したものの、誰も住む予定がない」
「空き家を所有しているけれど、管理するだけでお金がかかる」
「古い家なので、そのまま売れるのかわからない」
このような悩みから、空き家の売却を検討している方は少なくありません。
特に大阪市内や豊中市・吹田市・箕面市などでは、土地そのものに需要が期待できるエリアも多く、「建物が古い＝売れない」とは限りません。
一方で、空き家の売却は通常のマイホーム売却とは少し事情が異なります。
建物をそのまま売るのか、解体して土地として売るのか、不動産会社に買い取ってもらうのか。
さらに、相続した空き家であれば相続登記や税金、特別控除についても確認しておかなければなりません。
売却方法の選択によって、手元に残る金額が大きく変わる可能性もあります。
この記事では、空き家を売却する主な方法から、売却の流れ、必要となる費用・税金、利用できる可能性がある控除まで、不動産売却の実務を踏まえてわかりやすく解説します。
空き家を所有していて「そろそろ何とかしたい」と考えている方は、売却方法を決める前にぜひ確認してみてください。
空き家はそのままでも売却できる？
結論からいうと、空き家だからといって必ず解体する必要はありません。
築年数が経過した戸建てであっても、
・中古住宅として売る
・古家付き土地として売る
・建物を解体して更地として売る
・不動産会社に直接買い取ってもらう
など、さまざまな方法があります。
重要なのは「どの方法なら売れるか」だけではなく、その物件ではどの方法が最終的に売主にとって有利なのかを考えることです。
例えば建物の状態が比較的良ければ、中古戸建てとして購入したい人が見つかる可能性があります。
反対に、建物の老朽化がかなり進んでいる場合は、購入者が建物を利用する可能性が低いため、古家付き土地として販売した方が現実的なケースもあります。
さらに土地としての需要が高ければ、建物を解体して更地にすることで購入希望者が増えることもあります。
つまり「空き家だから解体する」という単純な判断ではなく、建物の状態・土地価格・周辺需要・解体費用などを総合的に判断する必要があります。
空き家でも需要があるケース
空き家の売却相談を受けていると、所有者自身が物件を過小評価しているケースがあります。
「築40年以上だから価値はないでしょう」
「ずっと誰も住んでいないから売れないと思う」
と考えていても、実際には土地に価値があるケースがあります。
大阪市内では、建物そのものより立地を重視して購入する人もいます。
また、豊中市・吹田市・箕面市などの北摂エリアでも、駅からの距離や周辺環境、土地面積、接道状況などによって評価は大きく変わります。
中古戸建てとしてだけでなく、
・建て替え用地
・リノベーション前提の住宅
・収益物件
・事業用地
などとして需要が生まれることもあります。
空き家の価値を築年数だけで判断しないことが大切です。
スタッフ植松「古い家だから売れない」と最初から決めつける必要はありません。建物ではなく土地に価値があるケースも多いため、まずは「今の状態ならいくらで売れそうか」を確認することが大切だと考えています。
空き家を売却する4つの方法
空き家の代表的な売却方法は、大きく4つあります。
| 売却方法 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 中古戸建てとして売る | 建物を住宅として販売 | 建物の状態が比較的良い |
| 古家付き土地として売る | 建物を残したまま土地として販売 | 建物価値が低い・解体費用を先に負担したくない |
| 更地にして売る | 建物を解体して土地として販売 | 土地需要が高い |
| 買取で売る | 不動産会社等が直接購入 | 早く現金化したい・手間を減らしたい |
それぞれ詳しく見ていきましょう。
中古戸建てとしてそのまま売却する
建物がまだ使用できる状態なら、中古戸建てとして販売する方法があります。
最大のメリットは、売主が解体費用を負担しなくて済むことです。
購入者側も、新築住宅を建てるより購入費用を抑えられる可能性があります。
近年では中古住宅を購入して、自分好みにリフォーム・リノベーションする人もいるため、築年数だけで購入対象から外れるとは限りません。
ただし、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の故障、建物の傾きなどがある場合には注意が必要です。
売却後のトラブルを避けるためにも、把握している不具合については適切に買主へ伝える必要があります。
古家付き土地として売却する
建物の価値がほとんど残っていない場合、「古家付き土地」として販売する方法があります。
土地を購入した買主が、購入後に建物を解体することを前提とした売却方法です。
売主側の大きなメリットは、解体費用を先に負担しなくてよいことです。
例えば解体に200万円かかる物件なら、更地にしてから販売すると、売却できる前に200万円を用意しなければなりません。
古家付き土地なら、その資金負担を避けられます。
一方で買主は購入後に解体費用を負担するため、その分を考慮した価格交渉が入る可能性があります。
建物を解体して更地で売却する
老朽化が著しい空き家の場合、建物を解体して更地として販売する方法があります。
更地になることで買主が土地の状態を把握しやすくなり、新築住宅を建てたい人にとって検討しやすい物件になります。
ただし、「更地にすれば高く売れる」とは限りません。
解体にはまとまった費用が必要です。
さらに住宅が建っている土地には固定資産税等の住宅用地特例が適用されている場合があります。
小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が6分の1となる仕組みがあるため、建物を解体したタイミングなどによって土地の税負担が変わる可能性があります。
そのため、査定を受ける前に建物を取り壊してしまうのは、個人的にはおすすめしていません。
まず、
「古家付き土地ならいくらか」
「更地ならいくらか」
「解体にはいくらかかるか」
を比較してから決める方が合理的です。
不動産会社に買い取ってもらう
一般の購入者を探す「仲介」ではなく、不動産会社などに直接買い取ってもらう方法もあります。
買取の大きなメリットはスピードです。
買主を探す販売期間が必要ないため、条件がまとまれば比較的短期間で売却できる可能性があります。
また、残置物がある空き家や、大規模なリフォームが必要な物件でも買取対象になることがあります。
一方、一般的には仲介で市場に出した場合と比較して売却価格が低くなる傾向があります。
そのため、
「時間をかけても高値を目指したい」
のか、
「価格より早く手放したい」
のかによって選択するとよいでしょう。
空き家を売却するまでの基本的な流れ
空き家売却は、一般的に次のような流れで進みます。
- 所有者・権利関係を確認する
- 不動産の査定を受ける
- 売却方法を決める
- 販売価格を設定する
- 販売活動を開始する
- 購入希望者と条件を調整する
- 売買契約を締結する
- 決済・引き渡しを行う
- 必要に応じて確定申告をする
最初に名義を確認する
特に相続した空き家の場合、最初に確認したいのが不動産の名義です。
亡くなった親や祖父母の名義のままでは、そのまま売却を進められないケースがあります。
相続によって不動産を取得した場合には、相続登記を行い、売却できる状態に整える必要があります。
2024年4月1日から相続登記の申請は義務化されています。
過去に発生した相続によって取得した不動産についても対象になる場合があるため、「昔相続した空き家だから関係ない」と考えず確認しておきましょう。
査定を受けて現在の価値を確認する
名義や権利関係を確認したら、次に不動産の査定を行います。
空き家の場合、
・中古戸建てとしての価格
・古家付き土地としての価格
・更地にした場合の土地価格
・買取価格
など、複数の視点から価格を確認することが重要です。
ここで注意したいのが、査定額だけを見て解体やリフォームを決めないことです。
例えば、
古家付き土地：2,800万円
更地：3,000万円
解体費用：250万円
だった場合、単純計算では250万円かけて解体しても価格上昇が200万円なら、売主にとって必ずしも有利ではありません。
売却価格ではなく「最終的にいくら残るか」で考えることが重要です。
空き家売却にかかる主な費用
空き家を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
主に次のような費用が発生する可能性があります。
| 費用 | 内容 |
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う成功報酬 |
| 印紙税 | 売買契約書にかかる税金 |
| 登記関連費用 | 抵当権抹消や相続登記など |
| 解体費用 | 建物を取り壊す場合 |
| 測量費用 | 境界確定などが必要な場合 |
| 残置物処分費 | 家具・家電などを処分する場合 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益が発生した場合 |
仲介手数料
不動産会社の仲介によって売却が成立した場合、仲介手数料が発生します。
また、低価格の空き家については通常とは異なる報酬上限の特例があります。
2024年7月1日から、物件価格800万円以下の「低廉な空家等」については、媒介に必要となる費用を考慮し、一定の範囲で通常の計算による上限を超える仲介手数料を設定できる制度となっています。
売却価格が低い空き家の場合は、媒介契約を結ぶ際に仲介手数料を確認しておきましょう。
解体費用
更地として売る場合には、建物の解体費用が必要です。
解体費用は、
・建物構造
・延床面積
・前面道路の広さ
・重機が入れるか
・アスベストの有無
・庭石やブロック塀などの付帯物
などによって大きく変わります。
「木造住宅なら坪○万円」といった相場だけで予算を決めるのではなく、実際の建物を確認したうえで見積もりを取ることが重要です。
残置物の処分費用
相続した実家では、家具や家電、衣類、食器などが大量に残っていることがあります。
これらを処分する場合には費用が発生します。
ただし、売却前に必ずすべて処分しなければならないとは限りません。
物件や売却方法によっては、残置物がある状態でも売却・買取できる可能性があります。
大量の荷物を処分してから査定を受けるより、「この状態でも売れるか」を先に確認した方が無駄な出費を避けられることがあります。
測量費用
土地や戸建てを売却する際、境界が明確になっていなければ測量が必要になる場合があります。
特に古くから所有している土地では、
「境界標が見つからない」
「隣地との境界が曖昧」
といったケースがあります。
大阪市内のように土地価格が高く、隣家との距離が近い地域では、わずかな境界の違いが取引条件に影響することもあります。
必要性については売却前に確認しておきましょう。
空き家を売却したときにかかる税金
空き家売却で特に理解しておきたいのが譲渡所得に対する税金です。
不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して所得税・住民税などが課税される可能性があります。
譲渡所得の基本的な計算方法
譲渡所得は、おおむね次の考え方で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
例えば、
売却価格：3,000万円
取得費：2,000万円
譲渡費用：200万円
なら、
3,000万円－2,000万円－200万円＝800万円
となり、原則としてこの800万円が譲渡所得の計算のベースになります。
ただし、建物の取得費については所有期間中の減価償却相当額を考慮する必要があるため、購入時の建物価格をそのまま取得費として使えるわけではありません。
相続した実家は取得費がわからないことがある
相続した空き家で問題になりやすいのが「昔いくらで買ったかわからない」というケースです。
数十年前に親や祖父母が購入した不動産では、売買契約書が残っていないことも珍しくありません。
取得費を証明できない場合には、税務上、売却代金の5％を概算取得費として計算する方法があります。
例えば3,000万円で売却した場合、概算取得費は150万円です。
実際にはもっと高い金額で購入していた物件でも、取得費を証明できなければ課税される譲渡所得が大きくなる可能性があります。
そのため空き家を売却するときは、実家に残っている書類の中から、
・購入時の売買契約書
・領収書
・建築請負契約書
・購入時のパンフレットや資料
などがないか確認してみることをおすすめします。
スタッフ植松相続した実家を売るとき、意外と重要なのが「昔の売買契約書」です。片付けの途中で古い書類を全部捨ててしまう前に、不動産購入時の資料がないか一度確認してみてください。
空き家売却で使える可能性がある3,000万円特別控除
相続によって取得した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
これは、相続した空き家を売却した際の譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
税額から3,000万円が引かれる制度ではなく、課税対象となる譲渡所得から控除する制度である点に注意してください。
どんな空き家でも対象になるわけではない
非常に大きな節税効果が期待できる制度ですが、相続した空き家ならすべて対象になるわけではありません。
被相続人が住んでいた住宅であることをはじめ、
・相続開始時の状況
・建物の建築時期
・売却までの利用状況
・売却時期
・売却価格
・耐震基準への適合状況
など複数の要件があります。
制度の適用期限も定められています。
そのため「相続した実家だから3,000万円控除が使えるだろう」と判断せず、売却前に適用要件を確認することが重要です。
2024年以降は売却後の耐震改修・取り壊しでも対象になる場合がある
制度改正により、2024年1月1日以降の譲渡については、一定の要件を満たせば、売却後に買主側で耐震改修または取り壊しを行った場合でも特例を適用できるケースがあります。
これは空き家売却を考えている人にとって大きなポイントです。
以前より売却方法の選択肢が広がる可能性があるからです。
ただし、期限を含め細かな条件があるため、契約内容を決める前に制度適用の可否を確認しておく必要があります。
以前住んでいた空き家ならマイホームの3,000万円控除を使えることもある
空き家になった住宅が、所有者自身が以前住んでいたマイホームである場合には、別の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。
現在住んでいない住宅でも、一定期間内に売却するなどの要件を満たせば対象となる場合があります。
「空き家になった瞬間にマイホームの特例が使えなくなる」というわけではありません。
ただし、売却期限などの要件があるため、長期間放置してから売却すると特例を利用できなくなる可能性があります。
低未利用土地等の100万円特別控除が使えるケースもある
売却価格が比較的低い土地・空き家では、「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除」を利用できる可能性があります。
これは一定の低未利用土地等を売却した場合に、長期譲渡所得から最高100万円を控除できる制度です。
対象となるには、
・売却価格
・所有期間
・土地の利用状況
・所在地
などの要件があります。
空き家の売却価格が低いからといって税金が必ず少額になるとは限りません。
取得費がほとんどわからない場合などには譲渡所得が大きく計算される可能性があるため、利用できる控除制度がないか確認しておくことが重要です。
空き家を放置することで生じる5つのリスク
「急いで売らなくても、そのうち考えればいい」
と思う方もいるでしょう。
しかし、空き家は所有しているだけでもリスクがあります。
固定資産税などを払い続ける必要がある
利用していない空き家でも、所有している限り固定資産税などの負担は続きます。
年間10万円なら5年間で50万円です。
さらに火災保険、庭木の手入れ、修繕、交通費などが加わると、実際の維持費はさらに大きくなることがあります。
建物は人が住まなくなると傷みやすい
空き家は換気や清掃が行われなくなりやすく、湿気やカビ、害虫などの問題が発生することがあります。
雨漏りなども発見が遅れるため、久しぶりに訪れたら建物内部が大きく傷んでいたというケースもあります。
時間が経つほど売却条件が良くなるとは限りません。
防犯上の問題が発生する可能性がある
長期間人が出入りしていないことがわかると、不法侵入や不法投棄などのリスクもあります。
郵便物がたまっている、庭木が伸び放題になっているといった状態は、外から見ても空き家だとわかりやすくなります。
近隣トラブルにつながることがある
庭木や雑草、害虫、建物の一部の落下などによって近隣住民へ迷惑をかけてしまう可能性もあります。
台風などで屋根材や外壁材が飛散すれば、周辺の住宅や車などに被害を与える恐れもあります。
遠方に住んでいる所有者ほど、空き家の変化に気づきにくいため注意が必要です。
管理状態によっては固定資産税の住宅用地特例から外れる可能性がある
空き家だから直ちに土地の固定資産税が高くなるわけではありません。
しかし、適切に管理されず「管理不全空家」や「特定空家」となり、市区町村から勧告を受けた場合、その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
住宅用地特例では、200㎡以下の小規模住宅用地について固定資産税の課税標準が6分の1になる仕組みがあります。
空き家を放置することには、建物の老朽化だけでなく税負担上のリスクもあるということです。
スタッフ植松空き家は「持っていればいつか値上がりする」とは限りません。毎年の税金や管理費、建物の劣化まで含めて考えると、「売る・残す」を早めに判断すること自体に大きな意味があります。
空き家は解体してから売るべき？
空き家売却で特に多い悩みが、
「古い家なので解体した方が売れますか？」
というものです。
私の考えとしては、査定前に解体するのではなく、まず建物を残した状態で価格を確認するべきです。
解体した方がよいケース
次のような物件では、更地にした方が売りやすくなる可能性があります。
・建物の老朽化が著しい
・住宅として利用するのが難しい
・土地として購入する人が中心のエリア
・解体費用を考慮しても更地の方が高く売れそう
・古家があることで土地の印象が悪くなっている
解体しない方がよいケース
一方、次のようなケースでは建物を残したまま販売することも検討できます。
・リフォームすれば使用できる
・中古戸建てとして需要がある
・解体費用が高額になる
・売却できるまで解体費用を負担したくない
・建物を利用したい購入者が見つかる可能性がある
また、再建築の可否についても注意が必要です。
現在建物が建っていても、接道条件などによって同じように建て替えられるとは限りません。
そのような土地では「古いから」という理由だけで安易に建物を解体すると、物件の利用方法に影響する可能性があります。
必ず調査してから判断しましょう。
空き家を少しでも有利に売るためのポイント
最後に、空き家売却を進める際に意識したいポイントを整理します。
売却前に大規模リフォームをしない
「きれいにした方が高く売れるだろう」
と考えて、数百万円かけてリフォームする方もいます。
もちろん効果があるケースもありますが、リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
購入者が自分でリノベーションしたいケースもあります。
まず現状で査定を受け、
「リフォームするとどの程度価格が変わるのか」
を確認してから判断しましょう。
荷物を全部捨てる前に査定する
相続した実家の場合、片付けだけでも大きな負担です。
遠方から大阪へ何度も通って片付けるとなれば、時間も交通費もかかります。
売却方法によっては残置物がある状態で対応できるケースもあります。
そのため、
「片付けが終わってから不動産会社に相談する」
のではなく、
「この状態なら何をすれば売れるのか」
を先に確認する方が効率的です。
売却価格だけでなく手取り額を比較する
不動産売却では「いくらで売れたか」に目が向きがちです。
しかし本当に重要なのは最終的な手取り額です。
例えば、
A案：3,000万円で売却、解体費250万円
B案：2,850万円で古家付きのまま売却
なら、売却価格だけを見るとA案の方が150万円高くなります。
しかし解体費を考慮すると、単純計算ではB案の方が手元に残る金額が多くなる可能性があります。
ここに測量費、残置物処分費、税金なども加わります。
空き家売却では、
売却価格－売却に必要な費用－税金
まで考えて比較することが重要です。
相続した空き家は早めに売却方針を決める
相続した直後は、葬儀や相続手続きなどで忙しく、
「実家については落ち着いてから考えよう」
となりがちです。
しかし半年、1年と経過すると、そのまま数年間放置してしまうケースがあります。
その間も固定資産税や管理負担は発生します。
さらに税制上の特例には期限が設けられているものがあります。
今すぐ売ると決める必要はありません。
ただ、
「売るのか」
「家族が使うのか」
「賃貸にするのか」
「しばらく保有するのか」
という方針だけでも早めに整理することをおすすめします。
大阪市・北摂の空き家売却は「建物」だけで判断しないことが重要
大阪市内や豊中市・吹田市・箕面市などの空き家を売却する場合、建物の築年数だけで判断するのはおすすめできません。
不動産の価値は、
・最寄り駅
・駅からの距離
・土地面積
・土地の形状
・接道状況
・用途地域
・周辺の成約事例
・新築戸建て用地としての需要
・マンションや事業用地としての可能性
など、さまざまな条件によって決まります。
築40年、築50年の住宅でも、土地として見れば十分な価値があることがあります。
反対に、更地にすれば必ず高く売れるわけでもありません。
だからこそ空き家を売却するときは、
「古い家をどう処分するか」ではなく、「この不動産をどのような商品として市場に出すのが最も有利か」
という視点を持つことが大切です。
中古戸建てとして売る。
古家付き土地として売る。
更地にする。
買取を利用する。
どれか一つが常に正解なのではありません。
物件ごとに最適な方法は異なります。
空き家売却で最初にやるべきこと
空き家を売却したいと思ったら、最初から解体・リフォーム・片付けを始める必要はありません。
まず確認したいのは、
- 誰の名義になっているか
- 現在いくらくらいの価値があるか
- 建物を残して売れるか
- 更地にすると価格が上がるか
- 買取ならいくらになるか
- 売却費用はいくらかかるか
- 利用できそうな税制上の特例があるか
という7点です。
これらを整理すると、「今売るべきか」「どの方法で売るべきか」が見えやすくなります。
空き家は、一度解体してしまえば元には戻せません。
大規模なリフォームや大量の残置物処分についても同じです。
お金をかける前に、まず現在の状態で売却した場合の条件を確認する。
そのうえで費用対効果を比較する。
空き家売却では、この順番を守ることが余計な出費を防ぐポイントだと考えています。
