「雨漏りしている家なんて売れるのだろうか？」
「シロアリ被害を見つけたけれど、修理してから売った方がいい？」
「建物が少し傾いていると言われた。こんな状態でも買主は見つかる？」
長年住んだ戸建てを売却するとき、このような不具合が見つかることがあります。
特に築20年、30年、40年と経過した住宅では、建物のどこかに劣化が起きていても不思議ではありません。
結論からいうと、雨漏り・シロアリ被害・建物の傾きなどがある家でも売却できる可能性はあります。
不具合があるからといって、必ず修理して新品同様にしなければ売れないわけではありません。
現状のまま中古戸建てとして売る。
修繕してから売る。
古家付き土地として売る。
不動産事業者に買い取ってもらう。
建物を解体して土地として売る。
このように、物件の状態や立地によって複数の選択肢があります。
ただし、不具合のある家を売却するときに非常に重要なのが、売主が把握している不具合を隠さないことです。
「言わなければわからないだろう」
「壁紙を張り替えれば雨漏り跡は見えなくなる」
といった考え方で売却すると、引き渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
この記事では、大阪市や豊中市・吹田市・箕面市などで戸建て住宅の売却を検討している方に向けて、雨漏り・シロアリ・傾きなどがある家の売却方法、修理するべきかどうか、売却時に注意したい契約不適合責任などについて詳しく解説します。
雨漏り・シロアリ・傾きがあっても家は売却できる
まず知っておきたいのは、
「不具合がある＝売買できない」ではない
ということです。
中古住宅は新築住宅とは違います。
築年数が経過していれば、経年劣化や設備の古さ、傷、汚れなどがあることを前提として取引される場合があります。
さらに購入者によって住宅の利用方法も異なります。
例えば、
「安く買って全面リノベーションしたい」
という人なら、内装の劣化をそれほど気にしないかもしれません。
建物を解体して新築住宅を建てたい人なら、既存建物の設備状態自体を重視しない可能性があります。
不動産事業者なら、自社で修繕・リフォームすることを前提として購入することもあります。
つまり、不具合があったとしても、
その状態と価格に納得してくれる買主を探す
という方法があります。
大切なのは「不具合があること」より「どう売るか」
例えば同じ雨漏りのある住宅でも、
A：4,000万円で販売しているが雨漏りの説明がない
B：雨漏りがあることを説明し、修繕費などを考慮して3,600万円で販売
では、買主が受ける印象が大きく異なります。
Bであれば、
「400万円安いなら、自分で修理しよう」
「どうせ全面リノベーションするから問題ない」
と考える人がいるかもしれません。
不具合そのものをなくすことだけが、売却方法ではないのです。
スタッフ植松雨漏りやシロアリが見つかると「もう売れない」と思ってしまう方もいますが、重要なのは不具合を隠すことではなく、その状態を踏まえて価格と売り方を組み立てることだと考えています。
不具合のある家で特に注意したい「契約不適合責任」
住宅の売却で重要な言葉が「契約不適合責任」です。
簡単にいうと、引き渡された不動産が売買契約で約束した内容・品質などに適合していない場合に、売主が責任を負う可能性がある仕組みです。
例えば、
「雨漏りはない住宅」
という前提で売買したにもかかわらず、引き渡し後に以前から存在していた雨漏りが見つかった場合などは、問題になる可能性があります。
状況によって買主から、
・修補などの追完
・代金減額
・損害賠償
・契約解除
などを求められる可能性があります。
そのため、中古住宅を売却するときは、
売主が知っている住宅の状態を適切に整理し、契約内容へ反映させること
が非常に重要です。
「古い家だから責任は一切ない」とは限らない
築40年の家だから、
「古いのだから雨漏りくらい当然でしょう」
という考え方は危険です。
中古住宅であることと、契約内容に適合しているかどうかは別の問題です。
どのような状態の建物として売買するのかを、売買契約時に明確にしておく必要があります。
契約不適合責任を免責にすれば何でも隠していいわけではない
中古住宅の個人間売買では、契約内容によって売主の契約不適合責任の範囲や期間などを取り決める場合があります。
しかし、
「契約不適合責任を負わない契約だから、不具合を説明しなくてもよい」
という意味ではありません。
売主が知っている重要な不具合については、売却を進める際にきちんと整理しておく必要があります。
売却時に伝えておきたい代表的な住宅の不具合
中古住宅にはさまざまな不具合があります。
代表的なものを整理すると次のようになります。
| 不具合 | 主な状態 |
|---|---|
| 雨漏り | 天井・壁への雨水侵入、雨染みなど |
| シロアリ | 柱・土台などへの蟻害 |
| 建物の傾き | 床・柱・建物全体の傾斜 |
| 給排水管 | 漏水、詰まり、腐食など |
| 基礎 | ひび割れ、欠損など |
| 外壁 | ひび割れ、剥離など |
| 屋根 | 瓦のずれ、防水劣化など |
| 腐食・腐朽 | 木材などの劣化 |
| 設備故障 | 給湯器・トイレ・キッチン設備など |
| 地盤 | 不同沈下など |
すべての不具合が同じ重要度ではありません。
特に構造や雨水の侵入に関係する問題は、購入者の判断に大きく影響しやすいポイントです。
雨漏りしている家を売却するときの注意点
雨漏りは中古戸建て売却で特に注意したい不具合のひとつです。
雨漏りというと、
「天井から水滴が落ちてくる」
状態を想像するかもしれません。
しかし実際には、
・天井に雨染みがある
・壁紙が変色している
・窓周辺から水が入る
・台風のときだけ雨漏りする
・過去に雨漏りしたことがある
といったケースもあります。
雨漏り跡だけをきれいにして売るのは避ける
例えば天井に雨漏り跡がある場合、
「クロスを張り替えれば見えなくなる」
と考える方もいるでしょう。
しかし重要なのは見た目ではなく、雨漏りの原因が解消されているかです。
屋根や外壁などから現在も水が侵入している状態で、室内だけきれいにしても根本的な解決にはなりません。
過去に修理している場合も記録を残しておく
以前雨漏りが発生し、その後修理している住宅もあります。
その場合は、
・いつ雨漏りしたのか
・どこから漏れたのか
・どのような修理をしたのか
・その後再発しているか
などを整理しておくとよいでしょう。
工事の見積書や請求書、施工写真などが残っていれば、保管しておくことをおすすめします。
シロアリ被害のある家でも売却できる？
シロアリ被害が見つかった住宅でも売却できる可能性はあります。
ただし、被害の範囲によって対応が大きく変わります。
シロアリ被害は見た目だけでは判断しにくい
シロアリの難しいところは、建物表面を見ただけでは被害範囲がわかりにくい点です。
床下や柱・土台など、普段目にしない部分で被害が進んでいることがあります。
例えば、
・床がふわふわする
・柱や木材を叩くと空洞音がする
・羽アリが大量に出た
・木材に蟻道がある
などの症状から発覚するケースがあります。
駆除だけで済むとは限らない
シロアリを発見すると、
「薬剤で駆除すれば大丈夫」
と考えるかもしれません。
しかし、すでに建物の土台や柱などが大きく損傷していれば、木部の補修・交換などが必要になる場合があります。
したがって、
駆除費用だけを見るのではなく、
建物自体の損傷がどの程度なのか
を確認する必要があります。
修理せず売却する方法もある
シロアリ被害があるからといって、売主が必ず修繕してから売る必要はありません。
被害の状況を買主へ伝え、
「現状で引き渡す」
という条件で売却できるケースもあります。
ただし、その分価格への影響が考えられます。
建物が傾いている家でも売却できる？
建物の傾きは、買主が非常に気にする項目のひとつです。
「ビー玉が転がる」
「ドアが勝手に開く」
「床を歩くと傾斜を感じる」
といった症状がある場合、建物が傾いている可能性があります。
ただし、傾きの原因はひとつではありません。
建物そのものが変形している場合
木造住宅は長期間の使用によって部材の変形などが起こることがあります。
床だけに局所的な傾斜がある場合もあります。
地盤が沈下している場合
より注意したいのが不同沈下です。
不同沈下とは建物の一部分だけが沈むような状態です。
地盤などが原因となっている場合、単に床を直すだけでは改善できない可能性があります。
傾きの原因によって修繕費が大きく変わる
床材だけの問題なら比較的小規模な工事で済む可能性があります。
一方で、
地盤改良
建物のジャッキアップ
基礎補強
などが必要になれば、費用が大きくなる可能性があります。
そのため建物の傾きがある場合は、
「何センチ傾いているか」だけでなく、「なぜ傾いているのか」
が非常に重要です。
不具合は修理してから売るべき？
ここで多くの売主が悩むのが、
「直してから売るべきか、そのまま売るべきか」
という問題です。
私の考えとしては、査定する前に大規模な修理を始める必要はありません。
まず、
現状ならいくらで売れそうなのか。
修理すると売却価格がどの程度変わりそうなのか。
修理費はいくらかかるのか。
この3つを比較してから決める方が合理的です。
修理した方が得になるケース
例えば、
現状売却：2,500万円
修理後：3,000万円
修理費：200万円
なら、
3,000万円－200万円＝2,800万円
となります。
単純比較では修理した方が300万円多く残る可能性があります。
そのまま売った方が得になるケース
一方、
現状売却：2,500万円
修理後：2,800万円
修理費：500万円
なら、
2,800万円－500万円＝2,300万円
です。
この場合、売却価格自体は300万円上がっていますが、修理費を考えれば現状で売却する方が有利になる可能性があります。
「高く売れる」ではなく「手取りが増えるか」で考える
これは売却前リフォームと同じです。
重要なのは、
修理後の売却価格－修理費用
です。
さらに修理期間中の住宅ローン、固定資産税、火災保険などがある場合には、それらも考慮する必要があります。
スタッフ植松不具合を見つけた瞬間に修理業者へ大規模工事を頼むのではなく、「現状で売る価格」と「直した後の価格」を比較してから判断する方が、売主の手取りを守りやすいと考えています。
不具合のある家を売却する5つの方法
雨漏りやシロアリなどがある住宅でも、売り方はひとつではありません。
1．現状のまま中古戸建てとして売却する
不具合を買主へ伝えたうえで、現在の状態で販売する方法です。
売主が修繕費を負担する必要がないことがメリットです。
特に、
「購入後に自分でリフォームしたい」
という買主には検討してもらえる可能性があります。
2．必要な部分だけ修理して売る
全面リフォームではなく、売却に大きく影響する部分だけ修理する方法です。
例えば雨漏りの原因部分だけを修理し、内装は現状のまま販売するといった方法があります。
費用を抑えながら買主の不安を減らせる可能性があります。
3．修繕して中古住宅として売却する
建物自体にまだ十分な価値があり、修繕費を回収できそうなら、修理してから販売する方法もあります。
特に比較的築浅の住宅では検討する価値があります。
4．古家付き土地として売却する
築年数がかなり古く、建物の利用価値より土地価値の方が高い場合は、古家付き土地として売却する選択肢があります。
購入者が建物を解体して新築することを前提とする方法です。
5．不動産事業者による買取を利用する
一般の個人購入者ではなく、不動産事業者へ売却する方法もあります。
事業者は購入後に、
・修繕
・リフォーム
・リノベーション
・解体
・再販売
などを行うことを前提として物件を評価します。
そのため、一般の購入者には敬遠されやすい不具合がある物件でも買取対象になる可能性があります。
ただし、一般的には仲介で市場に出した場合より売却価格が低くなる傾向があります。
インスペクションで建物の状態を確認する方法もある
不具合の程度がわからない場合、「建物状況調査（インスペクション）」を検討する方法があります。
建物状況調査では、専門家が目視・計測などによって建物の状態を確認します。
例えば住宅の、
・基礎
・外壁
・床
・柱
・屋根周辺
・雨漏りの跡
などについて劣化や不具合の状況を確認します。
国土交通省の既存住宅に関する制度でも、インスペクションは中古住宅の状態を把握する方法として位置づけられています。
建物の傾きも調査項目になる
建物状況調査では、床・壁・柱などの傾斜を計測する場合があります。
「何となく傾いている気がする」
という感覚だけでは、買主も判断できません。
客観的な調査結果があれば、建物の状態を整理しやすくなります。
インスペクションは住宅のすべてを保証するものではない
ここは誤解しやすいポイントです。
インスペクションを実施して、
「大きな問題が見つからなかった」
からといって、
「この住宅は今後絶対に雨漏りしない」
「シロアリ被害が絶対にない」
という保証になるわけではありません。
目視できない場所など、調査できない部分もあります。
インスペクションはあくまで、一定の方法によって現在確認できる住宅の状態を把握するためのものと考えましょう。
シロアリ調査は別途専門業者へ依頼する場合もある
シロアリについては、建物状況調査だけですべてを確認できるわけではありません。
床下などを含めて詳しく調べたい場合は、シロアリ調査を行う専門業者へ依頼する方法があります。
特に、
羽アリが出た。
床が沈む。
過去にシロアリ駆除をしている。
近隣住宅でシロアリ被害があった。
といった場合には、調査を検討する価値があります。
不具合のある家は「価格設定」が特に重要
雨漏りなどがある住宅を売却するとき、非常に重要なのが価格です。
例えば周辺の正常な状態の中古住宅が3,500万円で売れているからといって、雨漏りのある住宅を同じ3,500万円で売却できるとは限りません。
購入者は、
物件価格
＋
購入後の修繕費
で考えます。
例えば修繕に300万円程度かかると判断されれば、
「3,500万円の家を買って300万円修理するなら、最初から状態の良い3,600万円の家を買った方がいい」
と考えるかもしれません。
そのため不具合のある家では、
購入後のコストまで考慮した価格設定
が重要です。
修理費そのものを全額値引きすればいいとは限らない
ただし、
修理費300万円
だから、
正常な住宅より300万円値下げすればいい
というほど単純でもありません。
買主側には、
・修繕業者を探す手間
・工事中に住めない可能性
・追加工事が発生する不安
・原因が完全に解消するかわからない不安
があります。
そのため、実際の市場評価は単純な修理費だけで決まらない場合があります。
不具合の原因がわからない住宅は売れにくくなりやすい
例えば、
「雨漏りがあります。原因はわかりません」
と言われた場合と、
「2階窓周辺から雨水が侵入しています。調査済みで、補修見積もりは約○万円です」
と言われた場合を比較してみてください。
買主にとって安心なのは後者でしょう。
不具合そのものより、
どこまで問題が広がっているかわからないこと
が不安になるからです。
売主側で必ず修理する必要はありませんが、原因や修繕費の目安を把握しておくことが売却に役立つケースがあります。
「過去に雨漏りしたが今は直っている」場合も整理しておく
すでに修理済みだから、
「もう説明しなくてもいいだろう」
と考えるのもおすすめできません。
過去の不具合と修理内容については、売却時に整理しておいた方が安心です。
例えば、
2021年 2階洋室天井から雨漏り
2021年 屋根防水工事実施
2022年以降 再発なし
というように履歴を整理します。
これだけでも買主が状況を判断しやすくなります。
修繕履歴の資料は捨てずに保管する
家の売却を考えているなら、
・修理見積書
・工事請負契約書
・領収書
・施工写真
・保証書
・点検報告書
などは保管しておきましょう。
例えば、
「10年前に雨漏りしたけれど修理した」
という口頭説明だけより、
施工会社や工事内容がわかる資料が残っていた方が、購入者は判断しやすくなります。
雨漏り・シロアリがある家をリフォームして隠すのは危険
売却前に室内をきれいにすること自体は問題ありません。
しかし、
雨漏り跡をクロスで隠す。
シロアリ被害のある木材を表面だけ覆う。
傾いている床の上に新しい床材を施工する。
といった対応は注意が必要です。
見た目が改善しても、根本原因が残っている可能性があります。
さらに買主からすると、
「リフォーム済みだから問題ない住宅だと思った」
という認識になる可能性もあります。
売却目的の工事では、
見た目を隠すことより、原因を明確にすること
を優先することが大切です。
築古戸建てなら土地として売る選択肢も検討する
雨漏り、シロアリ、建物の傾きが同時に起きている築古戸建ての場合、修繕費がかなり高額になることがあります。
例えば、
屋根修理
外壁補修
シロアリ駆除
土台交換
内装補修
設備交換
まで必要になれば、大きな工事になります。
その場合、
「建物を直して中古戸建てとして売る」
ことだけを考える必要はありません。
土地価格が期待できる物件なら、
古家付き土地として売却する
という方法があります。
大阪市内では土地価値が中心になる物件もある
大阪市内では、築40年・50年の戸建てでも、建物より土地に価値があるケースがあります。
購入者が、
「古家を解体して新築住宅を建てたい」
と考えるなら、建物内部を何百万円かけて修理しても売却価格に反映されない可能性があります。
築古戸建てでは、
中古戸建てとしての価格
古家付き土地としての価格
更地にした場合の価格
の複数パターンを比較することが重要です。
不具合のある家を売る前に解体するべき？
建物の状態が悪いと、
「もう解体してしまった方が売りやすいのでは？」
と考える方もいます。
しかし、査定前に解体を決めるのは慎重にした方がよいでしょう。
解体費が売却価格に上乗せできるとは限らない
例えば、
古家付き土地：2,800万円
更地：3,000万円
解体費：250万円
なら、
3,000万円－250万円＝2,750万円
となります。
単純比較では、古家付きのまま2,800万円で売却した方が手取りが多い可能性があります。
再建築できるか確認してから解体する
さらに重要なのが、再建築の可否です。
現在住宅が建っていても、接道条件などによって同じように建て替えできない土地があります。
そのような物件を調査せず解体すると、土地の利用価値に大きな影響を与える可能性があります。
築古住宅を取り壊す前には、土地の法令上の条件を確認することが重要です。
スタッフ植松建物の状態が悪いほど「解体して更地にしよう」と考えがちですが、解体費だけでなく、再建築できる土地なのか、古家付きでも買主がいるのかを確認してから判断することが大切です。
大阪市・北摂では「建物価値」と「土地価値」を分けて考える
不具合のある戸建てを売却するときは、建物と土地を分けて考えると判断しやすくなります。
例えば大阪市内では、建物が古くても、
駅から近い。
土地の形が良い。
間口が広い。
前面道路の条件が良い。
用途地域が活用しやすい。
といった土地なら、建物の状態にかかわらず購入需要が期待できる場合があります。
豊中市・吹田市・箕面市などの北摂エリアでも、住宅地として人気のある立地なら、新築用地を探している購入者が検討する可能性があります。
反対に土地価格がそれほど高くないエリアでは、建物の状態が売却価格に大きく影響することがあります。
そのため、
「雨漏りがあるから○万円安くなる」
という一律の計算はできません。
不具合のある住宅を売る前に確認したい10項目
住宅の不具合が見つかった場合、次の項目を整理しておくと売却方法を考えやすくなります。
- どのような不具合があるか
- いつから発生しているか
- 原因はわかっているか
- 過去に修理したことがあるか
- 修理記録は残っているか
- 現在も症状が続いているか
- 修繕する場合の費用はいくらか
- 現状ならいくらで売れそうか
- 修繕した場合はいくらで売れそうか
- 土地として売却する選択肢はあるか
特に重要なのが、
7・8・9の比較
です。
修繕費が200万円かかって、売却価格が400万円上がる可能性があるなら修理を検討する意味があります。
修繕費500万円で売却価格が200万円しか変わらないなら、現状売却を検討した方が合理的かもしれません。
不具合のある住宅だからこそ「手取り額」を比較する
例えば次の3つの売却方法があったとします。
| 売却方法 | 売却価格 | 修繕・解体費 | 単純差引 |
| 現状で売却 | 2,500万円 | 0万円 | 2,500万円 |
| 修繕して売却 | 2,900万円 | 500万円 | 2,400万円 |
| 解体して売却 | 3,000万円 | 300万円 | 2,700万円 |
この例では、売却価格が最も高いのは解体後です。
しかし重要なのはその数字だけではありません。
測量費、残置物処分費、仲介手数料、税金なども考える必要があります。
また解体後にすぐ売れるとは限りません。
不動産売却では、
「いくらで売れるか」だけではなく、「最終的にいくら残るか」
を見ることが重要です。
不具合を把握したら、まず「隠さず・直さず・調べる」
雨漏りやシロアリなどを見つけると、
「早く直さないと売れない」
と思うかもしれません。
しかし私は、売却を考えている住宅であれば、
隠さない
すぐ大規模修理しない
まず状態と売却価格を調べる
という順番が大切だと考えています。
例えば雨漏りが見つかったら、
どこから水が入っているのか。
修理にはいくらかかりそうか。
現状ではいくらで売れるのか。
修理後ならどの程度評価が変わるのか。
を整理します。
その結果、
修理して売る。
現状で売る。
買取を利用する。
土地として売る。
という選択肢を比較できます。
不具合がある家でも「売れない家」と決めつけない
雨漏り。
シロアリ。
建物の傾き。
給排水管の故障。
外壁のひび割れ。
築年数の古い住宅では、こうした問題が起こることがあります。
売主としては不具合を見つけると、
「こんな家を買ってくれる人はいない」
と思ってしまうかもしれません。
しかし購入者の目的はさまざまです。
安く中古住宅を購入して、自分でリノベーションしたい人。
土地を購入して新築住宅を建てたい人。
自社で修繕して再販売する不動産事業者。
隣地を購入して敷地を広げたい人。
このような購入者から見れば、建物に不具合があること自体より、
価格と利用価値のバランス
の方が重要になる場合があります。
一方で、不具合を隠して売却するのは避けるべきです。
売却後に問題が発覚すれば、売主・買主双方にとって大きな負担になります。
だからこそ不具合のある住宅は、
「どうやって隠すか」
ではなく、
「どういう条件なら納得して買ってもらえるか」
という視点で考えることが大切です。
大阪市内や豊中市・吹田市・箕面市などで築古戸建てを所有している場合も、建物だけを見て価値を判断する必要はありません。
土地に十分な価値があれば、雨漏りやシロアリなどがある建物でも古家付き土地として売却できる可能性があります。
逆に建物の状態が比較的良く、修理費も小さいのであれば、必要な箇所だけ修繕して中古住宅として販売する方が有利になることもあります。
不具合が見つかったときに最初にするべきなのは、大規模リフォームでも解体でもありません。
現状の住宅と土地が、今いくらで売れそうなのかを把握すること。
そのうえで、
現状売却。
部分修繕。
大規模修繕。
古家付き土地。
解体後の更地売却。
買取。
それぞれの手取り額と売却期間を比較する。
この順番で考えることで、不具合のある住宅でも無駄な費用を抑えながら、より納得できる売却方法を選びやすくなります。
