「古い実家を売ろうとしたら、再建築不可と言われた」
「建物を壊すと新しい家を建てられないらしいけれど、それでも売れる？」
「大阪市内の細い路地にある古い家を相続したものの、どう処分すればいいかわからない」
このような悩みを抱えている方は少なくありません。
特に大阪市内には、昔から住宅が密集している地域や細い路地沿いの住宅、長屋、古い戸建てなどがあり、現在の建築基準法上の接道条件を満たしていない物件が存在します。
その代表例が「再建築不可物件」です。
再建築不可と聞くと、
「建て替えられないなら価値はない」
「誰も買ってくれない」
「更地にすれば売れるのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、再建築不可物件だからといって、売却そのものが禁止されているわけではありません。
現在の建物を利用したい人。
リフォーム・リノベーションを前提に購入する人。
隣接地を所有している人。
収益物件として検討する投資家。
不動産事業者。
など、条件次第では買主候補が存在します。
一方で、一般的な戸建てや土地と同じ売り方をすると、なかなか買主が見つからないこともあります。
重要なのは、
「再建築不可だから安く売る」のではなく、なぜ再建築できないのかを確認したうえで、その物件に合った買主と売却方法を考えることです。
この記事では、大阪市を中心に、豊中市・吹田市・箕面市など北摂エリアも含め、再建築不可の古い戸建て・土地を売却するときに知っておきたいポイントを詳しく解説します。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、その建物を取り壊したあと、原則として新しい建物を建築できない物件を指して使われる言葉です。
例えば、築50年の木造住宅が現在建っているとします。
その家をそのまま使用することはできても、
「古くなったので取り壊して、新築住宅を建てよう」
と考えたとき、現在の法令上の条件を満たせず建築できない場合があります。
これが再建築不可物件の典型的なケースです。
なぜ今は家が建っているのに再建築できないの？
ここで多くの方が疑問に思うのが、
「今、家が建っているのに、なぜ建て替えられないの？」
という点です。
理由のひとつは、その建物が建築された当時と現在では法令や道路の取り扱いが異なる場合があるからです。
古い住宅の中には、現在の建築基準法上の接道条件を満たしていなくても、過去の経緯によって建物が存在しているケースがあります。
つまり、
「現在建物が存在すること」と「今から同じ土地に新築できること」は別問題
なのです。
再建築不可になる大きな原因は「接道」
再建築不可物件を理解するうえで非常に重要なのが「接道」です。
建築基準法では、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
そのため、
道路に接していない土地。
道路には接しているが接道部分が2m未満の土地。
接している道が建築基準法上の道路として扱われない土地。
などでは、原則として建築が難しくなることがあります。
「道路に面している＝建築できる」ではない
現地を見ると、
「ちゃんと家の前に道がある」
という物件もあります。
しかし重要なのは、
その道が建築基準法上どのように扱われているのか
です。
見た目では普通の道路でも、建築基準法上の道路として扱われていない場合があります。
反対に、一見すると非常に細い道でも、建築基準法上の道路として取り扱われるケースがあります。
そのため、現地を見ただけで再建築できる・できないを判断することはできません。
大阪市では道路種別を確認できる
大阪市では、建築基準法上の道路種別情報を記載した「道路参考図」が公開されています。
そのため大阪市内の古い戸建てや土地を売却する場合は、
前面道路が何なのか。
建築基準法上の道路なのか。
どの道路種別なのか。
敷地が何m接しているのか。
といった点を確認することが重要です。
特に昔から住宅が建ち並ぶ地域では、登記簿や公図だけでなく、道路の法的な取り扱いまで確認する必要があります。
スタッフ植松「再建築不可」と聞いた瞬間に価値がないと判断するのは早いと私は考えています。まず確認したいのは「なぜ再建築できないのか」です。道路種別や接道状況によっては、売却戦略そのものが変わることがあります。
幅4m未満の道路ならすべて再建築不可？
ここも誤解されやすいポイントです。
「家の前の道が4mないから再建築不可」
とは限りません。
古くから建物が立ち並んでいる幅員4m未満の道でも、建築基準法上の道路として扱われる場合があります。
いわゆる「2項道路」と呼ばれる道路などです。
この場合、建て替えにあたって道路中心線から一定距離後退する「セットバック」が必要になることがあります。
セットバックすると土地が狭くなることがある
例えば現在の敷地が80㎡あったとしても、セットバックが必要なら、建築時に敷地の一部を道路として扱う必要が出てくる場合があります。
すると、新しい建物の計画に使える土地が実質的に小さくなります。
そのため古い家の売却では、
「土地面積80㎡」
という数字だけではなく、
セットバックが必要なのか。
どの程度後退するのか。
建築可能な部分はどの程度なのか。
まで確認することが重要です。
再建築不可だと思っていたら建築できる可能性もある
再建築不可物件について特に重要なのが、
本当に再建築できないのかを確認すること
です。
例えば接道規定を満たしていない敷地でも、一定の要件を満たす場合には建築基準法43条2項による認定・許可の対象となる可能性があります。
大阪市にも接道規定に関する特例の認定・許可制度があります。
もちろん、
「申請すれば必ず建築できる」
という制度ではありません。
敷地や周辺の状況、安全性、防火、衛生などを踏まえ、個別に判断されます。
そのため売主自身が、
「たぶん43条で建てられるだろう」
と決めつけて販売するのは避けるべきです。
行政や建築士などへの確認が重要になります。
再建築不可物件でも売却できる
ここからが本題です。
再建築不可物件であっても、売却することは可能です。
再建築できないことと、売買できないことは別だからです。
ただし、通常の戸建てや建築条件の良い土地より買主が限定されやすく、価格にも影響する傾向があります。
そのため、
「普通の中古戸建てとして広告すれば売れるだろう」
ではなく、
誰がこの物件を買う可能性があるのか
を考えることが重要になります。
再建築不可物件を買う可能性がある人とは？
再建築不可物件には、一般的なマイホーム購入者とは異なる需要があります。
現在の建物をそのまま利用したい人
建物がまだ使用できる状態なら、
「新築する予定はなく、この家をリフォームして住みたい」
という人が購入する可能性があります。
特に立地が良ければ、
駅に近い。
商店街が近い。
都心へアクセスしやすい。
希望する学校区内。
職場に近い。
など、再建築できないデメリット以上に立地を評価する人もいます。
リノベーションを前提にする人
築年数が古くても、構造や建物状態によってはリフォーム・リノベーションによって利用できるケースがあります。
ただし、工事内容によって建築確認や法令上の検討が必要になることもあるため、
「再建築不可でも自由に大規模改修できる」
と考えるのは危険です。
投資目的の買主
再建築不可物件は一般的な物件より価格が低くなることがあるため、投資家が収益性を見て購入するケースがあります。
例えば、
購入価格。
リフォーム費。
想定賃料。
空室リスク。
将来の出口。
などを計算し、収益が見込めるなら購入対象になる可能性があります。
隣地所有者
再建築不可物件で非常に重要な買主候補が隣接地の所有者です。
例えば単独では接道条件を満たさない土地でも、隣地と一体化することで土地利用の可能性が変わることがあります。
また隣地所有者から見れば、
敷地を広げたい。
庭を広げたい。
駐車スペースを確保したい。
土地形状を良くしたい。
将来まとめて活用したい。
などのメリットが考えられます。
そのため再建築不可物件では、一般市場だけでなく隣接地との関係も重要になります。
不動産事業者
再建築不可物件を取り扱う不動産事業者が購入するケースもあります。
事業者の場合、
リフォーム。
賃貸。
隣地との調整。
権利関係の整理。
土地利用。
再販売。
などを前提として価格を判断します。
一般個人へ売却するより価格が低くなる可能性がある一方、条件によっては売却を進めやすいことがあります。
再建築不可物件が普通の物件より売りにくい理由
売却できるとはいえ、通常の物件より難易度が高くなる理由があります。
買主が建て替えできない
購入した建物が老朽化しても、自由に新築へ建て替えられない可能性があります。
これは長期的な利用を考える買主にとって大きなデメリットです。
住宅ローンの選択肢が狭くなる可能性がある
金融機関は住宅ローン審査において、借主の返済能力だけでなく不動産の担保価値も確認します。
再建築不可物件は一般的な住宅より担保評価が低くなることがあり、住宅ローンを利用できる金融機関や条件が限定される可能性があります。
つまり、
物件を気に入ってくれる人がいたとしても、
「ローンが通らない」
という問題が起こる可能性があります。
将来売却するときも買主が限定される
買主から見ると、
「自分が将来売るときにも再建築不可」
という点は重要です。
そのため一般的な戸建てより流動性が低いことを価格へ織り込んで購入判断する人が多くなります。
再建築不可物件の価格はどう決まる？
再建築不可だからといって、
「通常の土地価格の○％」
という全国共通の決まりがあるわけではありません。
価格は、
立地。
駅距離。
土地面積。
土地形状。
接道状況。
建物状態。
利用可能性。
隣接地との関係。
賃貸需要。
再建築できる可能性。
などを総合的に考えて決まります。
「土地の坪単価×面積」だけでは計算できない
例えば周辺の建築可能な土地が坪200万円で取引されているからといって、
20坪×200万円＝4,000万円
で再建築不可物件が売れるとは限りません。
建築できる土地と再建築できない土地では、利用価値が異なるためです。
一方で、
「再建築不可だから土地価値はゼロ」
とも限りません。
大阪市内のように土地需要があるエリアでは、立地や利用方法によって一定の需要が見込めるケースがあります。
再建築不可物件を売却する6つの方法
再建築不可物件では、主に次のような売却方法を検討できます。
| 売却方法 | 特徴 |
|---|---|
| 現状の中古戸建てとして売る | 建物を利用したい買主を探す |
| 古家付き土地として売る | 土地利用を中心に買主を探す |
| 投資用物件として売る | 賃料・収益性を重視する買主を探す |
| 隣地所有者へ売却する | 隣地との一体利用を期待できる |
| 不動産事業者へ売却する | 条件の複雑な物件でも検討される場合がある |
| 再建築の可能性を調査してから売る | 認定・許可等の可能性を確認して市場性を高める |
方法1 古い家を残したまま売却する
再建築不可物件では、
建物をむやみに解体しない
ことが重要です。
なぜなら現在利用できる建物を壊してしまうと、再建築できない土地だけが残る可能性があるからです。
買主からすると、
古いけれど住める家がある土地
と、
家もなく新築もできない土地
では利用価値が大きく異なる可能性があります。
「古いから解体してきれいな土地にした方が売れる」
という一般的な発想が、再建築不可物件では逆効果になることがあります。
スタッフ植松再建築不可物件で私が特に避けたいと考えるのが、売却前に何も調べず古家を解体してしまうことです。今ある建物そのものに利用価値がある可能性があるため、「壊すかどうか」は査定や道路調査の後に判断した方が安全です。
方法2 リフォーム前提の中古戸建てとして売る
建物状態が比較的良ければ、リフォーム前提で販売する方法があります。
重要なのは、売主が先に大規模リフォームすることではありません。
例えば、
現状売却：1,800万円
リフォーム後：2,200万円
リフォーム費：600万円
なら、
2,200万円－600万円＝1,600万円
となり、単純計算では現状売却の方が手取りを確保できます。
まず現在の状態でいくらなのかを確認し、そのうえで工事の必要性を判断します。
方法3 収益物件として売る
現在の建物を賃貸住宅として利用できるのであれば、投資家向けに販売できる可能性があります。
例えば、
年間賃料。
修繕費。
固定資産税。
管理費用。
空室リスク。
将来の売却リスク。
などから収益性を判断します。
マイホームとしては買いにくい物件でも、価格と賃料のバランス次第では投資対象になる場合があります。
方法4 隣地所有者へ売却する
再建築不可の土地では、隣地所有者への売却を検討する価値があります。
ただし、
「隣の人なら絶対高く買う」
とは限りません。
隣地所有者が土地を必要としていなければ購入しません。
また、売主が「隣にしか売れない」と見られると価格交渉で不利になる可能性もあります。
一般市場での価値も確認しながら交渉することが大切です。
方法5 不動産事業者へ売却する
再建築不可物件は、
築年数が古い。
残置物が多い。
雨漏りがある。
相続後そのまま。
道路条件が複雑。
境界がわからない。
といった複数の問題を抱えていることがあります。
このような場合、一般個人では購入判断が難しくても、不動産事業者なら事業性を踏まえて購入を検討することがあります。
ただし、価格だけでなく、
売却までの期間。
残置物処分。
測量。
契約条件。
契約不適合責任の取り扱い。
などを含めた手取り・負担で比較することが重要です。
方法6 再建築できる可能性を確認してから売る
再建築不可と言われた物件でも、
道路種別。
接道幅。
敷地形状。
43条2項の認定・許可の可能性。
隣接地との関係。
などを調査すると、状況が明確になることがあります。
買主にとって最も不安なのは、
「何ができるのかわからない」
状態です。
調査によって、
なぜ再建築が難しいのか。
どの条件なら建築可能性があるのか。
セットバックが必要なのか。
などが整理されれば、購入判断をしやすくなります。
大阪市の再建築不可物件で特に確認したいポイント
大阪市内の古い戸建てでは、次の項目を確認しておきたいところです。
前面道路の種類
まず道路参考図などで道路種別を確認します。
ただし地図情報だけでは個別物件の建築可否まで判断できない場合があります。
必要に応じて行政窓口や建築士などへ確認します。
接道幅
敷地が道路に何m接しているかを確認します。
見た目では2m以上ありそうでも、境界や敷地形状によって実際の有効幅が異なることがあります。
路地状部分
道路から細長い通路を通って奥に家がある「旗竿地」のような形状では、通路部分の幅などが重要になります。
セットバック
前面道路が幅員4m未満の場合などでは、道路種別によってセットバックが必要になる可能性があります。
セットバック後の有効敷地面積まで考える必要があります。
境界
古い住宅地では境界標がない、塀の位置と境界が一致していないなどの問題が起こることがあります。
特に接道幅が2m前後しかない物件では、数cmの違いが重要になることもあります。
大阪市内では「狭い路地＝価値がない」ではない
大阪市内には、
昔ながらの住宅街。
長屋が残る地域。
細街路が多い地域。
古い木造住宅が密集する地域。
などがあります。
このような地域では、新築住宅と同じ評価方法だけでは物件の特徴を捉えられません。
例えば再建築に制約があっても、
駅徒歩5分。
梅田まで短時間。
商店街に近い。
賃貸需要がある。
人気エリアに近い。
といった条件なら、利用価値を評価する買主が現れる可能性があります。
豊中市・吹田市・箕面市でも道路確認は重要
再建築不可物件は大阪市だけの問題ではありません。
豊中市・吹田市・箕面市など北摂エリアでも、古い戸建てや相続した土地を売却するときには道路条件の確認が重要です。
特に、
昔からある集落。
古い住宅地。
私道に面した家。
旗竿地。
傾斜地。
などでは、接道や道路種別を確認した方がよいでしょう。
行政によって道路情報の確認方法や個別の取り扱いが異なるため、物件所在地ごとに確認する必要があります。
私道に面している家は売れない？
「私道だから再建築不可」
とも限りません。
重要なのは所有者が個人なのか自治体なのかだけではなく、その道が建築基準法上どのような道路として扱われているかです。
一方、私道の場合には、
通行。
掘削。
持分。
維持管理。
上下水道工事。
などについて確認が必要になるケースがあります。
売却時には私道関係の資料も整理しておくと買主が判断しやすくなります。
再建築不可物件を相続した場合
再建築不可物件の相談で多いのが相続です。
「親が50年前に買った家を相続した」
「祖父母の代から所有している」
というケースでは、所有者本人も道路事情を知らないことがあります。
まず確認したいのは、
登記名義。
相続登記。
土地・建物の登記事項。
公図。
測量図。
前面道路。
境界。
建物状態。
固定資産税。
などです。
相続した古い家は取得費の資料も探しておく
相続物件を売却して利益が出ると、譲渡所得税等を考える必要があります。
相続した土地・建物の取得費は、原則として被相続人が購入したときの購入代金などを引き継いで計算します。
そのため、
昔の売買契約書。
領収書。
建築請負契約書。
購入時の資料。
などが残っていないか確認しましょう。
古い家だからといって、資料をすぐ処分しないことが重要です。
取得費がわからないと税金に影響する可能性がある
古い土地・建物では、
「50年以上前なので、いくらで買ったかわからない」
ということがあります。
取得費がわからない場合などには、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算できる制度があります。
例えば3,000万円で売却し取得費が不明なら、概算取得費は150万円です。
取得費が小さく計算されれば、課税対象となる譲渡所得が大きくなる可能性があります。
そのため古い契約書を探すことには大きな意味があります。
再建築不可物件の売却にかかる主な費用
売却時には物件価格だけでなく費用も確認しましょう。
| 費用 | 発生するケース |
|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介で成約した場合 |
| 印紙税 | 課税文書となる売買契約書を作成する場合 |
| 登記関連費用 | 抵当権抹消などが必要な場合 |
| 測量費 | 境界確認・測量が必要な場合 |
| 残置物処分費 | 家財などを処分する場合 |
| 修繕費 | 売却前に修繕する場合 |
| 解体費 | 建物を解体する場合 |
| 譲渡所得税等 | 売却益が生じる場合など |
売却価格より「最終的な手取り」を見る
例えば、
A案：現状のまま2,000万円で売却
B案：300万円かけて修繕して2,200万円で売却
なら、
A案：2,000万円
B案：2,200万円－300万円＝1,900万円
となります。
もちろん実際には仲介手数料、税金、保有期間なども考える必要がありますが、
高く売れた＝得した
とは限りません。
再建築不可物件は特に、売却前に費用をかけすぎないことが重要です。
古家を解体して更地にすれば高く売れる？
通常の土地なら、
「古い建物を解体して更地にした方が買主が建築しやすい」
というケースがあります。
しかし再建築不可物件では慎重に考える必要があります。
建物を壊したあと新築できないのであれば、更地にすることで利用方法がさらに限定される可能性があるからです。
解体前に最低限確認したいこと
・本当に再建築不可なのか
・前面道路の種類は何か
・43条2項の認定・許可の可能性はないか
・現在の建物は利用できるか
・古家付きならいくらで売れるか
・更地ならいくらで売れるか
・解体費はいくらか
・隣地所有者に需要があるか
これらを比較してから解体するか判断します。
「再建築不可」を隠して売るのは避ける
再建築不可という条件は、買主にとって購入判断に大きく影響します。
そのため、
「言うと売れなくなりそう」
という理由で曖昧にするのは適切ではありません。
道路や建築条件について確認した内容を整理し、買主が理解したうえで購入できるようにすることが重要です。
建物の不具合も確認しておく
古い再建築不可物件では、
雨漏り。
シロアリ。
傾き。
腐食。
給排水管の老朽化。
設備故障。
などがある場合があります。
再建築できない物件だからこそ、現在の建物をどこまで利用できるのかは買主にとって重要です。
把握している不具合については適切に伝えられるよう整理しておきましょう。
再建築不可物件を売る前にやっておきたい10の確認
売却を考えたら、次の項目を確認してみてください。
- 土地・建物の名義人
- 土地と建物の面積
- 前面道路の道路種別
- 道路への接道幅
- セットバックの有無
- 境界の状況
- 43条2項の認定・許可等の可能性
- 建物の劣化状態
- 隣地との関係
- 現状の査定価格
再建築不可物件は「調査前」と「調査後」で評価が変わることがある
例えば売主が、
「昔、父からこの家は建て替えできないと聞いた」
というだけでは、買主も判断できません。
一方、
前面道路の種類。
接道状況。
行政への確認内容。
建物状態。
境界。
などが整理されていれば、
「何ができて、何ができないのか」
が見えやすくなります。
不動産の価格は、物件そのものだけでなく「不確実性」にも影響されます。
わからないことが多いほど、買主はリスクを見込んで価格を低く考える傾向があります。
そのため再建築不可物件では、必要な調査をして情報を整理すること自体が売却戦略になります。
スタッフ植松再建築不可物件では、私は「無理に普通の土地に見せようとする」より、「何ができて何ができない土地なのか」を明確にする方が重要だと考えています。不確実な状態を減らすほど、買主も価格を判断しやすくなります。
売れないときは「価格」だけでなく「買主」を見直す
再建築不可物件を販売して問い合わせがないと、
「もっと値下げしないと売れない」
と思いがちです。
しかし原因が価格だけとは限りません。
一般のマイホーム購入者だけに広告しているなら、そもそもターゲットが合っていない可能性があります。
例えば、
リノベーション希望者。
投資家。
隣地所有者。
事業者。
などへ対象を広げることで反応が変わる場合があります。
「安ければ売れる」と考えない
再建築不可物件は価格を下げれば必ず売れるわけではありません。
例えば500万円まで下げても、
建物が使えない。
再建築できない。
道路条件が不明。
境界も不明。
という状態なら、買主にとって利用方法が見えません。
反対に多少価格が高くても、
駅に近い。
建物が使用できる。
賃貸需要がある。
隣地と一体利用できる。
建築の可能性について調査済み。
という物件なら検討される可能性があります。
大阪市の再建築不可物件では立地の価値も切り離して考える
大阪市の古い戸建てを売却するときは、
「建物が古い」
「再建築できない」
というマイナス要素だけを見るべきではありません。
土地の価値には、
駅距離。
都心アクセス。
生活利便性。
周辺商業施設。
賃貸需要。
隣接地との関係。
なども影響します。
特に大阪市内では、同じ再建築不可でもエリアによって需要が大きく異なる可能性があります。
再建築不可から再建築可能になるケースもある？
物件単独では条件を満たさなくても、将来的に状況が変わることがあります。
例えば隣地の一部を取得することで接道条件を満たせる可能性があるケースなどです。
ただし、土地を少し買えば必ず再建築できるわけではありません。
道路種別、接道、敷地形状、用途地域その他の法令条件まで確認する必要があります。
隣地との交渉をする前に、
「どの部分が、どの程度必要なのか」
を専門的に確認することが大切です。
再建築不可物件では「隣地との境界」が特に重要
例えば接道幅が、
約1.9m
なのか、
2.01m
なのかでは大きな違いになる可能性があります。
古い土地では登記面積と現況が一致していないこともあります。
そのため必要に応じて測量を行い、実際の土地形状や境界を確認することがあります。
ただし売却前に必ず高額な確定測量をしなければならないわけではありません。
まず、
測量すると売却条件がどの程度改善するのか。
買主が必要としているのか。
隣地との境界確認が可能なのか。
などを考えて判断します。
売却まで時間がかかる可能性も考えておく
再建築不可物件は一般的な住宅より買主が限定されるため、売却期間が長くなる可能性があります。
その間も、
固定資産税。
火災保険。
草木の管理。
建物管理。
雨漏り対策。
空き家の見回り。
などの負担が発生する場合があります。
そのため、
高値で長期間販売する。
少し価格を調整して早く売る。
事業者へ売却する。
などを「最終的な手取り」と「保有負担」で比較することが重要です。
空き家のまま放置するほど建物状態が悪化することもある
古い木造住宅は、人が住まなくなると換気や日常的な確認が行われなくなります。
雨漏りや給排水のトラブルが発見されるまで時間がかかり、建物状態が悪化することがあります。
再建築不可物件では現在の建物が利用価値の一部になっているケースがあるため、建物の劣化は売却条件にも影響します。
「いつか売ろう」
と何年間も放置するより、利用予定がないのであれば早めに価格や売却方法を確認しておく方が選択肢を持ちやすくなります。
再建築不可物件を売却するときは「できない理由」を最初に整理する
再建築不可物件は、通常の戸建て・土地より売却の難易度が高くなることがあります。
しかし、
再建築不可＝売れない
ではありません。
現在の建物を利用したい人。
リフォームして住みたい人。
収益物件を探している投資家。
隣接地の所有者。
不動産事業者。
など、物件によって買主候補は異なります。
そのため最初にやるべきなのは、大幅な値下げでも建物の解体でもありません。
まず、
前面道路は何なのか。
建築基準法上の道路なのか。
接道幅は何mなのか。
セットバックは必要なのか。
本当に再建築できないのか。
43条2項の認定・許可等を検討できる可能性はあるのか。
現在の建物は利用できるのか。
隣地と一体利用する価値はあるのか。
を整理します。
そのうえで、
現状の古家付きで売る。
中古戸建てとして売る。
投資用として売る。
隣地所有者へ売る。
事業者へ売る。
建築可能性を調査してから売る。
といった方法を比較します。
特に避けたいのは、
「古い家だから、とりあえず解体する」ことです。
再建築できない土地の場合、建物を解体したことで利用価値が下がる可能性があります。
解体費を数百万円負担したうえ、かえって売却しにくくなるようでは本末転倒です。
また、再建築不可物件では「売却価格」だけでなく、
測量費。
修繕費。
残置物処分費。
解体費。
売れるまでの固定資産税や管理費。
税金。
なども含めて手取りを考えることが重要です。
大阪市内の古い住宅地には、道路条件が複雑な物件もあります。
一方で大阪市内という立地そのものに需要があり、建物利用や賃貸利用、隣地との一体利用などによって価値を見いだせる物件もあります。
豊中市・吹田市・箕面市など北摂エリアについても同様で、築年数だけではなく道路・土地・立地・建物状態を総合的に見る必要があります。
再建築不可物件を売却するときに大切なのは、
「売れるか、売れないか」
を最初に決めつけることではありません。
「なぜ再建築できないのかを調べ、その条件の中で最も価値を感じる買主を探す」
という考え方です。
再建築不可と言われた古い戸建てや土地でも、条件を整理して売り方を組み立てれば、売却できる可能性は十分にあります。
