離婚が決まると、これまで築き上げてきた生活を精算するために「財産分与」を行わなければなりません。
現金や貯蓄であれば半分に分けるのは簡単ですが、最も頭を悩ませるのが「家（マイホーム）」の存在です。
「持ち家はどうやって分けたらいいの？」 「住宅ローンが残っている場合はどうなるの？」
と不安を抱えている方は非常に多いでしょう。
植松スタッフこれまで数多くの離婚に伴う売却をサポートしてきましたが、実は現金や貯金よりも「家をどうするか」で揉めるケースが圧倒的に多いんです…。だからこそ、ここは私たち不動産のプロと一緒に、感情的にならず慎重に進めていきましょう！
結論から申し上げますと、家を公平に財産分与するためには、現在の正確な価値を知るための「家の査定」が絶対に不可欠です。
査定額が曖昧なまま話し合いを進めると、後々大きなトラブルに発展したり、どちらかが数百万円単位で損をしてしまう可能性すらあります。
この記事では、離婚時の財産分与における家の分け方の基本ルールから、なぜ正確な査定が必要なのか、そして不動産売却の流れや注意点までをわかりやすく徹底解説します。
後悔のない新しいスタートを切るために、ぜひ参考にしてください。
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離婚時の財産分与、持ち家はどう分ける？
離婚をする際、婚姻期間中に夫婦で協力して築き上げた財産を清算し、分配することを「財産分与」と言います。
まずは財産分与の基本ルールと、持ち家が対象になるかどうかを確認しましょう。
家の財産分与の基本（原則1/2）
財産分与の割合は、夫婦共働きであっても、どちらかが専業主婦（夫）であっても、原則として「2分の1（半分ずつ）」で分けるのが基本です。
たとえ家の名義が夫単独であったり、住宅ローンを夫の給料から支払っていたとしても、関係ありません。
妻の家事や育児というサポートがあってこそ取得・維持できた財産とみなされるため、夫婦の共有財産として半分ずつ分ける権利があります。
植松スタッフ現場では、「俺の給料でローンを全額払ってきたのに、半分持っていかれるなんて納得いかない！」と仰る旦那様を本当によくお見かけします。お気持ちはとてもよく分かるのですが、法律上は原則きっちり半分。ここをグッと受け入れることが、ドロドロのトラブルを避けてスムーズに解決するための第一歩になります。
分与の対象となる財産とならない財産
すべての財産が分与の対象になるわけではありません。
- 共有財産（対象になる）： 婚姻後に購入した家、車、預貯金、有価証券、保険の解約返戻金など。
- 特有財産（対象にならない）： 婚姻前から各自が持っていた預貯金、親から相続・贈与されたお金や不動産など。
もし、家の購入資金（頭金など）にどちらかの親からの援助金（特有財産）が使われていた場合は、その分を差し引いて計算するなど、少し複雑な計算が必要になります。
持ち家の分け方は主に3パターン
物理的に半分に割ることができない「家」の財産分与には、主に以下の3つの方法があります。
- 売却して現金で分ける（最もおすすめ）
- どちらかが住み続け、家を出る方に「代償金」を払う
- 共有名義のままにする（非常に危険）
この中で、圧倒的にトラブルになりにくく、推奨されるのが「売却して現金で分ける」方法です。
現金化して売却して分けるのが最もトラブルになりにくい理由
家を売却し、現金化してから分ける方法（換価分割）が最もおすすめなのには、明確な理由があります。
1円単位で公平に分けられる
どちらかが家に住み続ける場合、「家をもらう側」が「家を出ていく側」に対して、家の価値の半分を現金（代償金）で支払う必要があります。
しかし、家の価値が3,000万円だとしたら、1,500万円もの現金をすぐに用意できるケースは稀でしょう。
売却して現金化すれば、住宅ローンの残債や売却にかかった手数料を差し引いた残りの手元資金を、きっちり半分ずつ公平に分けることができます。
お互いに未練を残さず、新しいスタートが切れる
離婚後も相手の名義の家に住み続けたり、夫婦の思い出が詰まった家に残ることは、精神的な負担になることも少なくありません。
また、相手が住宅ローンを支払い続ける約束をしていたとしても、支払いが滞れば強制退去させられるリスクもあります（詳細は後述します）。
植松スタッフ「子どもの学区を変えたくないから住み続けたい」というお気持ち、痛いほど分かります。ただ、元パートナー名義の家に住み続けて、数年後に相手のローン滞納が原因で突然家を追い出される…という悲惨なご相談も実際に少なくないんです。お互いのためにも、売却して未練なくスッキリさせることを強くおすすめしています。
家を売却して現金を受け取り、それぞれが新しい住まいを見つけることで、物理的にも精神的にも完全に別々の道を歩み始めることができます。
「アンダーローン」と「オーバーローン」の確認ができる
家を売却して財産分与を行う際、絶対に確認しなければならないのが住宅ローンの残債です。
- アンダーローン： 家の売却額がローンの残債を上回っている状態。
（例：売却額3,000万円 ＞ ローン残高2,000万円） この場合、手元に残った1,000万円（※諸費用は除く）を夫婦で500万円ずつ分け合うことができます。 - オーバーローン： 家の売却額がローンの残債を下回っている状態。
（例：売却額2,000万円 ＜ ローン残高3,000万円） 売却しても借金が残るため、基本的には「財産（プラスの資産）」とはみなされず、財産分与の対象外となることが多いです。 差額の1,000万円を自己資金で補填して売却するか、金融機関と交渉して「任意売却」などの手段をとる必要があります。
今の状態がアンダーなのかオーバーなのかを知るためにも、まずは「今の家がいくらで売れるのか」を把握しなければ、話し合いすらスタートできません。
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財産分与のために絶対に知っておくべき「家の査定」
ここまでの説明で、家をどう分けるにせよ「現在の家の価値」を知る必要があることがお分かりいただけたかと思います。
そこで重要になるのが不動産会社による「家の査定」です。
なぜ「正確な査定額」が必要なのか？
離婚の話し合いにおいて、「たぶん3,000万円くらいで売れるだろう」といった推測や、「買った時は4,000万円だったから」といった過去の金額で財産分与を進めるのは大変危険です。
もし、どちらかが家に住み続ける（代償分割）場合を考えてみましょう。
夫が家に住み、妻に代償金を払うとします。
本来なら3,500万円の価値がある家を、適当に「3,000万円の価値」と合意してしまったら、妻は本来もらえるはずだった金額より250万円も損をすることになります。（3,500万÷2＝1,750万、3,000万÷2＝1,500万）
逆に、高く見積もりすぎても代償金を払う側が損をします。
お互いが納得し、公平な財産分与を行うためには、「第三者である不動産のプロが算出した、客観的で正確な査定額」という確固たる根拠が絶対に必要なのです。
固定資産税評価額などを基準にするのはNG？
「毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に書いてある評価額を使えばいいのでは？」と考える方もいますが、これはおすすめしません。
固定資産税評価額は、税金を計算するための基準であり、実際の市場で売買される価格（実勢価格）の70%程度に設定されていることが一般的です。
つまり、実際の価値よりもかなり低く見積もられてしまうため、財産分与の基準としては不適切です。
必ず不動産会社に査定を依頼し、「今、市場に出したら実際にいくらで売れるのか」を算出してもらいましょう。
「机上査定」と「訪問査定」の違い
不動産会社の査定には、大きく分けて2つの方法があります。
- 机上査定（簡易査定）： 住所や築年数、間取り、周辺の類似物件の過去の売買データなどから、システム上で大まかな価格を算出する方法。 早ければ数時間〜翌日には結果が出ますが、あくまで概算です。
- 訪問査定（実査定）： 不動産会社の担当者が実際に現地（家の中と外観）を訪問し、室内の傷み具合、リフォームの有無、日当たり、周辺環境などを細かくチェックして価格を算出する方法。 数日〜1週間ほどかかりますが、より精度の高いリアルな価格が出ます。
離婚時の査定は「訪問査定」がおすすめな理由
離婚を前提とした財産分与のための査定であれば、圧倒的に「訪問査定」をおすすめします。
机上査定の金額は「大体これくらい」という幅のある金額になりがちで、夫婦間で「もっと高いはずだ」「いや、そんなに高くない」と意見が対立する火種になりかねません。
植松スタッフAIやネットでサクッと調べられる「机上査定」は、高めの金額が出やすい傾向にあります。それを信じて「もっと高く売れるはずだ！お前が安く買い叩こうとしてるんだろ！」とご夫婦で大喧嘩になるケースを何度も見てきました…。離婚の財産分与なら、絶対に「訪問査定」のリアルな数字をベースに話し合ってくださいね！
訪問査定であれば、プロが実際に家を見た上で「キッチンの設備が良いのでプラス評価」「壁紙の傷みがあるのでマイナス評価」といった具体的な根拠に基づく査定書を作成してくれます。
この「プロによる根拠のある査定書」が手元にあることで、感情的になりがちな離婚の話し合いにおいても、冷静かつスムーズに合意形成を図ることができます。
また、不動産会社を選ぶ際は、離婚時の不動産売却に精通した実績のある会社を選ぶと、より心強いサポートが受けられます。
離婚による不動産売却の流れ
実際に家を売却して財産分与を行うことになった場合、どのような手順で進むのか、全体的な流れを把握しておきましょう。
住宅ローンの残高確認と名義の確認
まずは、現在の住宅ローンがいくら残っているか、金融機関から送られてくる「残高証明書」や「返済予定表」で確認します。
同時に、土地と建物の「名義人」が誰になっているか（単独名義か、夫婦の共有名義か）、そしてローンの「債務者（誰が借りているか）」と「連帯保証人」になっていないかを確認します。
共有名義の場合は、売却時に必ず「双方の同意と実印」が必要になります。
不動産会社への査定依頼（訪問査定）
複数の不動産会社に査定を依頼します。
前述の通り、離婚の場合は正確な価格を出すために「訪問査定」を依頼しましょう。
この際、担当者に「離婚に伴う売却であること」を伝えておくと、相手方への配慮や、書類のやり取りなど、事情を汲んだスムーズな対応を期待できます。
媒介契約の締結
査定額や担当者の対応に納得できる不動産会社を見つけたら、売却を依頼する「媒介契約」を結びます。 共有名義の家の場合は、夫婦両方の署名・捺印が必要になります。
売却活動と買主との交渉
不動産会社がインターネットやチラシなどで購入希望者を探します。 見学（内覧）の希望者が現れたら対応します。
離婚してすでにどちらかが退去している空き家の状態であれば、内覧の印象も良く、売却活動はスムーズに進みやすいです。
住みながら売却活動を行う場合は、内覧時の立ち会いなど、夫婦間の協力が必要になります。
売買契約と引き渡し
買主が見つかり、価格や条件で合意に至ったら「売買契約」を締結します。
その後、1ヶ月〜2ヶ月後に代金の決済（残代金の受け取り）と、物件の引き渡し、所有権移転登記（名義変更）を行います。
売却代金で住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を抹消します。
STEP6：売却代金の分割（財産分与）
売却代金から住宅ローンの残債、仲介手数料、印紙代などの諸費用を差し引いた「手元に残った現金」を、夫婦で約束した割合（基本は半分ずつ）で分け合います。
これで家の財産分与は完了です。
離婚で家を売却・財産分与する際の注意点
離婚時の不動産売却には、通常の売却とは異なる特有のトラブルや注意点があります。 失敗しないために、以下のポイントを必ず押さえておきましょう。
家を売るタイミングは「離婚前」がベスト
家を売るタイミングは「離婚成立前」を強くおすすめします。
離婚が成立して別々に暮らし始めてから家の売却について話し合おうとしても、連絡がつきにくくなったり、感情的なしこりから協力を得られなくなったりするケースが多々あります。
植松スタッフここだけの話、「離婚成立後」の不動産売却は本当に大変です！お互い連絡を取りたくなくて手続きが完全にストップしたり、書類へのハンコを一つもらうだけで数ヶ月かかったり…。少し気まずくても、同じ家にいるうち（離婚協議中）に売却のメドを立てておくのが絶対に安全です！
特に共有名義の場合、売買契約や決済の場に元夫婦が同席しなければならず、多大な精神的ストレスを伴います。 できる限り離婚協議の中で売却の手配を進め、売却のメドが立ってから離婚届を提出するのが最も安全な手順です。
連帯保証人やペアローンの落とし穴
夫が主たる債務者で妻が「連帯保証人」になっている場合や、夫婦それぞれがローンを組む「ペアローン」の場合、離婚したからといって自動的にその義務から逃れられるわけではありません。
もし、家を売らずに夫が住み続け、妻が出ていく場合でも、妻が連帯保証人のままであれば、夫がローンを滞納した瞬間に妻に支払い義務が降りかかってきます。 「離婚したのだから関係ない」は金融機関には通用しません。
このリスクを完全に断ち切るためにも、「売却してローンを完済する」ことが最善の解決策となるのです。
売却にかかる税金と手数料を忘れない
家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかることがあります。
ただし、マイホームの売却であれば、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」が使える可能性が高いです。
ここで注意すべきは、この特例は「配偶者など特別な関係にある人への売却」には適用されません。 つまり、夫婦間で家を買い取る場合には使えませんが、第三者に売却して得た利益に対しては適用できます。
財産分与の計算をする際は、表面上の売却価格だけでなく、「不動産会社への仲介手数料」「抵当権抹消費用」「税金」などの諸費用を差し引いた「手取り額」をベースに計算することを忘れないでください。
相手が売却に同意してくれない場合は？
「自分は家を売ってすっきり分けたいのに、相手が家に強い愛着を持っていて売却に同意してくれない」というケースも少なくありません。 共有名義であれば、相手の同意なしに勝手に売ることは不可能です。
このような場合は、まず「客観的な査定額」を相手に提示することが効果的です。
植松スタッフ話し合いが平行線になってしまった時、私たちが作成した「根拠ある査定書」が強力な助っ人になります。「感情」ではなく「実際の数字（現実）」を突きつけられることで、頑なだったお相手の態度が軟化して売却へと進むケース、実はとても多いんですよ。
「今の家は〇〇万円で売れる。ローンを返しても〇〇万円残るから、お互い〇〇万円ずつ現金を持って新しい生活を始められる。もしあなたが住み続けるなら、私に〇〇万円の代償金を一括で払う必要があるけれど、その用意はあるのか？」
このように、具体的な数字（査定額）を突きつけることで、現実的な問題として相手に考えさせることができ、結果的に売却に同意してもらいやすくなります。
財産分与で損をしないために、まずは正確な「無料査定」を
離婚に伴う家の財産分与は、金額が大きいため絶対に妥協してはいけない重要な手続きです。
公平に、そして後腐れなく財産を分けるためには、家を売却して現金化することが最もトラブルを避ける賢明な選択と言えます。
そして、売却するにしても、どちらかが住み続けて代償金を払うにしても、すべての第一歩となるのが「現在の家の価値を正確に知ること」です。
- 住宅ローンは完済できるのか？（アンダーローンかオーバーローンか）
- 手元にいくら現金が残るのか？
- 代償金をいくら支払う（もらう）べきなのか？
これらの疑問は、不動産会社に査定を依頼しなければ答えが出ません。
離婚の話し合いをスムーズに進め、あなたが損をしないためにも、まずは信頼できる不動産会社に「訪問査定」を依頼し、プロが作成した根拠ある査定書を手に入れましょう。
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