「古い家が建っている土地を売りたいけれど、解体して更地にした方が高く売れる？」
「古家付きのまま売ると、買主が見つかりにくいのでは？」
「解体費用を考えると、そのまま売った方が得なの？」
築年数の古い戸建てや、相続した実家を売却するとき、多くの方が悩むのが「家を残して売るか、解体して土地だけで売るか」という問題です。
結論からいうと、古家付き土地は必ず解体した方がお得とは限りません。
建物を残したまま売った方が手元に多くお金が残るケースもあれば、解体して更地にした方が買主を見つけやすくなり、結果として有利に売却できるケースもあります。
判断するときに重要なのは、
「更地の方が高く売れるか」
だけではありません。
売却価格から解体費用・測量費・税金・維持費などを差し引いたあと、最終的にいくら手元に残るのか
で比較する必要があります。
特に大阪市内や豊中市・吹田市・箕面市などでは、土地そのものに需要が期待できるエリアも多く、築40年・50年を超える古家であっても「古家付き土地」として売却できる可能性があります。
一方で、老朽化した建物が残っていることで購入希望者が土地の利用イメージを持ちにくくなり、販売期間が長くなることもあります。
この記事では、古家付き土地を「家を残して売る場合」と「解体して更地で売る場合」のメリット・デメリットを比較しながら、どちらがお得になりやすいのか、解体前に確認しておきたい注意点まで詳しく解説します。
そもそも古家付き土地とは？
「古家付き土地」とは、古い建物が残った状態で販売される土地を指す不動産取引上の表現です。
「築○年以上なら古家」という明確な法律上の定義があるわけではありません。
一般的には、建物そのものの市場価値が低くなっており、売買価格の中心が土地価格になっている物件などで「古家付き土地」と表示されることがあります。
例えば、
土地価格：3,000万円
建物評価：ほぼ0円
という物件なら、古家は残っていても、実質的には土地を購入する取引として扱われることがあります。
買主は購入後、
・古家を解体して新築住宅を建てる
・古家をリフォームして使用する
・リノベーションする
・土地として別用途に活用する
などを検討します。
「中古戸建て」と「古家付き土地」は考え方が違う
同じ築40年の住宅でも、中古戸建てとして販売するケースもあれば、古家付き土地として販売するケースもあります。
違いは、主に「建物を商品として評価するかどうか」です。
中古戸建てなら、
「この建物をそのまま、またはリフォームして使いたい」
という買主を想定します。
一方、古家付き土地では、
「土地を買いたい。建物は必要なら解体する」
という買主を想定するケースが中心になります。
そのため築年数だけではなく、建物状態や土地需要などから販売方法を決める必要があります。
古家付き土地は「そのまま売る」「解体する」の2択だけではない
古家付き土地を売却するとき、
「古家付きで売るか、更地にするか」
の二択で考えてしまいがちです。
しかし実際には、次のような売却方法があります。
- 古家付き土地として現状のまま売る
- 中古戸建てとして売る
- 建物を解体して更地で売る
- 不動産事業者へ現状のまま売る
- 買主決定後に売主負担で解体する条件で売る
特に5つ目の方法は知っておくと便利です。
先に解体するのではなく、
「売買契約が決まったら売主側で解体し、更地で引き渡す」
という条件にする方法です。
これなら売れるかわからない状態で解体費用を先払いするリスクを抑えられます。
スタッフ植松古家があると「まず解体しなければ」と思いがちですが、売却前に壊してしまう必要はありません。私は、現状価格と更地価格、解体費を比較してから判断する順番が大切だと考えています。
家を残したまま売る5つのメリット
まずは古家を解体せず、そのまま売却するメリットを見てみましょう。
解体費用を負担しなくていい
最大のメリットは、売却前にまとまった現金を用意しなくてよいことです。
古家を解体するには費用がかかります。
金額は、
・木造、鉄骨造、RC造などの構造
・延床面積
・前面道路
・重機の搬入可否
・隣家との距離
・アスベストの有無
・塀や庭木などの付帯物
によって大きく変わります。
物件によっては数百万円単位になることもあります。
その費用をかけずに販売できることは大きなメリットです。
売れる前にお金を使わなくて済む
解体して更地にしても、すぐ買主が見つかるとは限りません。
例えば300万円かけて解体したあと、半年以上売れなければ、その300万円は先に支払った状態になります。
古家付きなら、まず販売を開始して市場の反応を見ることができます。
固定資産税等の住宅用地特例を維持できる可能性がある
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の特例があります。
建物を解体して住宅がなくなると、翌年の1月1日時点の状況などによって、その特例が適用されなくなることがあります。
つまり、解体後も土地を長期間所有し続ける場合、税負担が増える可能性があります。
売却時期との関係まで考えて解体時期を決めることが重要です。
建物を利用したい買主も対象になる
売主としては、
「こんな古い家、誰も使わないだろう」
と思っていても、買主が同じ考えとは限りません。
購入者のなかには、
「できるだけ安く買ってDIYしたい」
「フルリノベーションして使いたい」
「収益物件として活用したい」
と考える人もいます。
先に建物を解体すると、この層を購入対象から外してしまいます。
再建築条件を確認する前に建物を失わずに済む
古家付き土地で特に注意したいのが再建築です。
現在建物が建っているからといって、一度解体したあと同じように新しい建物を建築できるとは限りません。
接道条件などによっては再建築が難しい土地もあります。
このような土地で先に建物を壊してしまうと、土地の利用価値に大きな影響が出る可能性があります。
解体前に法令・道路条件などを確認することは非常に重要です。
家を残したまま売るデメリット
一方で、古家付き土地のまま販売することにもデメリットがあります。
買主が解体費用を負担する
古家を使用しない購入者は、購入後に解体費用を負担しなければなりません。
当然、買主はその費用を考慮して購入価格を考えます。
例えば更地なら3,000万円で検討できる土地でも、
「解体に300万円くらいかかりそうだから2,700万円程度で買いたい」
と価格交渉される可能性があります。
土地の形がわかりにくい
古家が建っていると、購入希望者は土地全体を確認しにくくなります。
特に、
・境界
・高低差
・土地形状
・奥行き
・擁壁
・隣家との距離
などがわかりにくいことがあります。
更地なら土地全体を見渡せるため、新築住宅を建てたい買主は検討しやすくなります。
建物の印象で土地まで悪く見えることがある
古家がかなり老朽化していると、
「暗い」
「怖い」
「かなり費用がかかりそう」
という印象を与える場合があります。
本来は土地条件が良くても、古家の見た目によって物件全体の印象が下がることがあります。
建物の管理を続ける必要がある
売れるまで古家を所有するため、
・庭木の管理
・草刈り
・建物の安全確認
・火災リスクへの対応
・台風後の点検
などが必要です。
遠方に住んでいる場合は管理負担が大きくなることがあります。
解体して更地で売る5つのメリット
では、古家を解体して更地として販売するメリットを見ていきましょう。
買主がすぐ建築計画を立てやすい
新築住宅を建てたい購入者にとって、最初から更地になっていることはメリットです。
古家の解体業者を探したり、解体工事の日程を調整したりする必要がありません。
土地購入後、比較的スムーズに建築計画へ進めます。
土地全体を確認しやすい
更地になると、
土地形状
間口
奥行き
隣地との高低差
日当たり
周辺環境
などを確認しやすくなります。
購入者が新築住宅をイメージしやすいことは販売上のメリットです。
購入者の解体費用に対する不安がなくなる
古家付き土地を見る購入者のなかには、
「解体費はいくらかかるのだろう」
「追加費用が発生したらどうしよう」
と不安になる人もいます。
更地ならその不安がありません。
土地として広告しやすい
古家が残っている物件より、更地の写真の方が土地の広さや形状を伝えやすい場合があります。
特にインターネット広告では、購入希望者が短時間で多くの土地を比較します。
更地の方が視覚的に土地の利用方法をイメージしてもらいやすい場合があります。
住宅メーカー・建築会社経由の購入需要を狙いやすい
注文住宅を建てたい人は、住宅メーカーや工務店と土地探しをすることがあります。
更地で建築条件が整理されている物件なら、住宅会社側も建築プランを提案しやすくなります。
解体して売る4つのデメリット
メリットだけを見ると、
「では更地にした方がいいのでは？」
と思うかもしれません。
しかし売主側には大きなデメリットもあります。
解体費用を先払いしなければならない
最大の問題です。
例えば解体費300万円なら、売却代金を受け取る前に300万円を用意する必要があります。
解体したからといって300万円高く売れる保証もありません。
売却価格の上昇分より解体費が高い可能性がある
例えば、
古家付き：2,800万円
更地：3,000万円
解体費：300万円
なら、
更地3,000万円－解体費300万円＝2,700万円
です。
単純比較では、古家付きで2,800万円で売った方が100万円多く残ります。
「更地の方が200万円高く売れる」という情報だけを見ると判断を間違えます。
売却まで長引くと土地の税負担が変わる可能性がある
住宅を解体すると、固定資産税等の住宅用地特例との関係に注意が必要です。
土地の固定資産税等は毎年1月1日の状態などを基に課税されます。
更地の状態で年をまたぎ、その後も売却できなければ、住宅が建っていたときと税負担が変わる可能性があります。
古家を利用したい買主を失う
建物を解体した時点で、
「リノベーションしたい」
「倉庫として使いたい」
「古民家として活用したい」
という購入者には売れなくなります。
解体は元に戻せない選択です。
結局「家を残す」「解体する」どっちがお得？
判断するときは次のように比較するとわかりやすくなります。
| 比較項目 | 古家付きで売却 | 解体して売却 |
|---|---|---|
| 解体費 | 売主負担なし | 売主が負担 |
| 販売開始 | すぐ始めやすい | 解体後になる |
| 買主の解体負担 | あり | なし |
| 土地の見やすさ | わかりにくい場合あり | わかりやすい |
| 建物利用 | 可能性を残せる | 不可能 |
| 新築用地としての検討 | やや手間あり | 検討しやすい |
| 売却前の資金負担 | 少ない | 大きくなりやすい |
| 固定資産税等 | 住宅用地特例が適用される場合あり | 解体時期によって変化する可能性 |
売却価格ではなく「実質手取り」で比較する
例えば次のケースを考えてみます。
古家付きの売却想定価格：3,000万円
更地の売却想定価格：3,400万円
解体費：300万円
一見すると更地にした方が400万円高く売れます。
しかし、
3,400万円－300万円＝3,100万円
なので、実質差は100万円です。
さらに解体に伴い、
・家財処分
・庭木撤去
・ブロック塀撤去
・アスベスト調査・対策
・登記
・その他付帯工事
などが発生すれば、差がなくなる可能性があります。
だからこそ、
更地価格－解体関連費用
と、
古家付き価格
を比較する必要があります。
「売れてから解体する」という方法もある
私が古家付き土地の売却でぜひ知っておいてほしいのが、この方法です。
古家を残したまま販売し、
「契約成立後、引き渡しまでに売主が建物を解体する」
という条件を設定することがあります。
これなら、販売期間中は古家を残した状態にできます。
売れる前の解体リスクを抑えられる
例えば300万円の解体費が必要でも、買主が決まってから工事を発注できます。
「300万円かけて更地にしたけれど1年間売れない」
というリスクを抑えられます。
買主には更地で引き渡せる
買主側は、
「購入後に自分で解体工事を手配する」
必要がありません。
つまり、
売主：売れる前に解体しなくて済む
買主：更地で受け取れる
という形にできます。
契約条件を明確にする必要がある
ただし、
・どこまで撤去するのか
・ブロック塀は残すのか
・庭木は撤去するのか
・地中物が出たらどうするのか
・解体完了時期はいつか
などを明確にしておく必要があります。
スタッフ植松「古家のまま売る」か「先に解体する」だけでなく、買主が決まってから解体する方法もあります。売れる前の資金負担を抑えたい場合には、検討する価値のある選択肢です。
古家を解体する前に必ず確認したい「再建築」
古家付き土地で最も注意してほしいポイントのひとつです。
現在家が建っている土地でも、
解体後に新しい家を建てられるとは限りません。
建物を建築する敷地には、道路への接道など一定の条件があります。
古くから存在している住宅では、現在の基準に照らすと再建築に注意が必要なケースがあります。
再建築できない土地を先に更地にするのは危険
例えば築60年の住宅が建っている土地を、
「建物が古いから」
という理由だけで解体したとします。
その後、
「実は原則として再建築が難しい土地だった」
とわかれば、土地の用途が大きく限定される可能性があります。
建物が残っていれば、
リフォームして使用する
という選択肢があったかもしれません。
しかし解体後は元に戻せません。
そのため、
古家を壊す前に再建築条件を確認する
ことは非常に重要です。
セットバックが必要な土地にも注意
前面道路の幅が狭い土地では、建て替え時にセットバックが必要になることがあります。
セットバックとは、建築時に敷地の一部を道路側へ後退させることです。
例えば土地面積80㎡でも、セットバックが必要になれば、建物を計画するときに利用できる敷地が実質的に小さくなる可能性があります。
大阪市内の古くからの住宅地では、こうした道路条件が売却価格に影響することがあります。
更地にすれば必ず価値が上がるわけではなく、
土地としてどの程度利用できるのか
を確認したうえで解体する必要があります。
解体前に境界を確認する
古家付き土地を売却する際には、境界も確認しておきたいポイントです。
古い住宅では、
・境界標が見つからない
・隣家とのブロック塀がどちらの所有かわからない
・屋根や庇が越境している
・隣家から何かが越境している
などの問題が見つかることがあります。
解体工事をすると境界付近の塀や構造物を撤去することもあるため、事前確認が重要です。
解体時に境界標を壊さないよう注意
解体工事では重機を使用します。
境界標がある場合は、工事中に誤って撤去・破損しないよう事前に確認しておく必要があります。
土地売却において境界は重要な情報です。
解体費はいくらかかる？
解体費用は物件ごとの差が非常に大きいため、
「木造なら絶対に○万円」
とは言えません。
主に次の条件で変わります。
・建物構造
・建物面積
・前面道路
・重機が入れるか
・隣家との距離
・アスベストの有無
・残置物の量
・庭石、樹木、物置
・ブロック塀
・地中埋設物
大阪市内では道路条件で費用が上がることもある
例えば大阪市内の住宅密集地では、
「前面道路が狭く大型重機が入れない」
「隣家との距離がほとんどない」
という土地があります。
その場合、手作業が増えるなどして解体費用が高くなることがあります。
見積もりは「どこまで含まれているか」を見る
単純な建物本体の解体価格だけで比較すると注意が必要です。
例えば、
建物本体：180万円
でも、
残置物：30万円
ブロック塀：20万円
樹木撤去：15万円
その他：25万円
が追加されれば250万円になります。
売却判断をするときは、総額で比較しましょう。
アスベストにも注意が必要
古い建物を解体する場合、アスベストについても確認が必要です。
建築年代や使用材料によってはアスベストを含む建材が使われていることがあります。
解体工事では事前調査が必要となり、アスベストが確認された場合には適切な方法で除去・処分する必要があります。
その結果、想定していた解体費用より高くなるケースもあります。
古いからという理由だけで、
「坪○万円×面積」
という概算だけで判断しないことが重要です。
固定資産税は古家を解体すると必ず6倍になる？
古家解体について調べると、
「家を壊すと固定資産税が6倍になる」
という表現を見かけることがあります。
これは少し注意が必要な表現です。
住宅用地には固定資産税等の課税標準を軽減する特例があり、200㎡以下の小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が価格の6分の1になる仕組みがあります。
住宅を解体し、翌年1月1日時点で住宅用地に該当しなくなると、原則としてこの特例を受けられなくなる可能性があります。
ただし、
「実際に支払う税額が必ずちょうど6倍になる」
という意味ではありません。
負担調整措置などもあるため、税額そのものは個別に確認する必要があります。
解体する「時期」も重要
固定資産税・都市計画税は、原則として毎年1月1日の状態を基準として課税されます。
例えば年内に解体して、翌年1月1日時点で住宅がなくなっている場合、土地について住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。
そのため、
「春に売却予定だから前年夏にとりあえず解体しておこう」
というような判断は慎重にした方がよいでしょう。
売却時期との関係を考えて解体スケジュールを決めることが大切です。
相続した古家は3,000万円特別控除も確認する
相続した実家を売却する場合には、税制についても確認しておきましょう。
一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」があります。
対象となる家屋には、
・一定の建築時期
・被相続人の居住状況
・相続後の利用状況
・売却時期
など細かな要件があります。
相続した古家なら何でも対象になるわけではありません。
2024年以降は売却後に解体する方法も特例対象になり得る
重要なのが制度改正です。
2024年1月1日以降の一定の譲渡では、条件を満たせば、古家付きの状態で売却し、その後一定期限までに建物を取り壊した場合でも特例を利用できる可能性があります。
以前より、
「売主が先に解体しなければならない」
という制約が緩和されています。
古家を相続して売却する場合には、解体を決める前に税制上の要件まで確認しておくことが重要です。
相続空き家の3,000万円控除には期限がある
この特例には売却期限などがあります。
現在の制度では、一定の要件を満たす譲渡について2027年12月31日までの適用期間が設けられています。
また原則として、相続開始から一定期間内の売却であることも必要です。
「いつか売ればいい」
と放置していると、利用できたはずの税制上のメリットを失う可能性があります。
解体費をかけても売却価格が上がらないケース
次のような物件では、解体しても売却価格がそれほど上がらない可能性があります。
もともと土地価格で評価されている
古家付きでも買主が、
「建物はないものとして土地価格で判断する」
のであれば、更地にしても土地自体の価値は変わりません。
解体費だけ売主負担になる可能性があります。
買主が不動産事業者中心
不動産事業者は自社で解体業者を手配できることがあります。
売主が解体するより、事業者側で処理した方が効率的な場合もあります。
建物を利用できる可能性がある
築古でも、リノベーション需要がある住宅なら古家そのものに価値が残っている可能性があります。
解体した方が売却しやすくなるケース
一方、次のようなケースでは更地売却を検討する価値があります。
建物の老朽化が著しい
屋根が崩れかけている。
外壁が大きく損傷している。
建物内部に入るのが危険。
といった状態では、古家そのものが販売上の大きなマイナスになります。
土地としての需要が非常に高い
周辺で新築戸建て用地がよく取引されているエリアでは、更地の方が購入者を集めやすい場合があります。
解体費以上に売却条件が改善する
例えば、
古家付き：3,000万円
更地：3,600万円
解体費：250万円
なら、単純比較では、
3,600万円－250万円＝3,350万円
となります。
更地にすることで350万円程度手取りが増える可能性があります。
このようなケースなら解体を検討する意味があります。
大阪市では「土地の利用価値」が特に重要
大阪市内の古家付き土地では、建物状態以上に土地条件が価格を左右することがあります。
例えば、
・駅から近い
・間口が広い
・整形地
・前面道路が広い
・容積率が高い
・商業系の用途地域
・新築住宅需要が高い
といった土地です。
築50年の住宅でも、土地条件が良ければ十分な売却需要が期待できます。
「古い家＝解体」ではない
大阪市の土地価格が高いエリアでは、購入者側が建物を自由に処理してでも土地を購入したいケースがあります。
そのような物件で売主が先に解体費用を負担する必要があるのかは慎重に考えるべきです。
豊中市・吹田市・箕面市など北摂では住宅需要も見る
北摂エリアでは住宅地としての需要を意識する必要があります。
豊中市、吹田市、箕面市では、
・駅へのアクセス
・学校区
・土地面積
・道路条件
・駐車スペース
・周辺の新築戸建て価格
などが土地需要に影響します。
例えば30坪～40坪程度の新築戸建て用地が求められる地域なら、古家を解体して土地全体を見せた方が購入者に訴求しやすい場合があります。
反対に築古住宅をリノベーションして住みたい需要がある地域なら、古家を残す選択肢もあります。
スタッフ植松大阪市と北摂では、同じ築年数・同じ土地面積でも買主のニーズが違います。「古いから解体する」ではなく、そのエリアで誰が買う土地なのかまで考えることが大切です。
古家付き土地を売る前に確認したい12項目
解体するか迷ったら、次の項目を整理してみてください。
- 古家付きならいくらで売れそうか
- 更地ならいくらで売れそうか
- 解体費はいくらか
- 残置物処分費はいくらか
- アスベスト追加費用の可能性
- 再建築できる土地か
- セットバックが必要か
- 境界は確定しているか
- 固定資産税等への影響
- 建物を利用したい買主がいる可能性
- 相続空き家の税制特例を使える可能性
- 売却までどの程度の期間を見込むか
この12項目を確認すれば、
「更地の方が見た目がいいから」
という感覚ではなく、数字をもとに判断できるようになります。
解体判断では3パターンの手取りを比較する
古家付き土地では、次の3パターンを比較すると判断しやすくなります。
パターン1：古家付きのまま売却
売却価格－売却費用
パターン2：解体して売却
更地売却価格－解体費－売却費用
パターン3：買主決定後に解体
更地引渡し価格－解体費－売却費用
例えば、
| 方法 | 売却価格 | 解体費 | 単純差引 |
| 古家付き | 2,800万円 | 0万円 | 2,800万円 |
| 先に更地 | 3,100万円 | 300万円 | 2,800万円 |
| 契約後解体 | 3,100万円 | 300万円 | 2,800万円 |
単純な手取りだけなら同じです。
しかし先に解体すると、売れるまでの期間に土地の税負担が変わる可能性があります。
契約後解体なら、売却が決まる前の300万円の資金負担を避けられます。
こうした違いまで含めて判断する必要があります。
古家を残すべきか迷ったら「壊す前」に査定する
古家付き土地を売却するときに私が最も避けてほしいのは、
査定を受ける前に解体してしまうこと
です。
解体後、
「古家付きでも同じくらいの価格で売れましたよ」
と言われても建物を戻すことはできません。
また、
「再建築に注意が必要な土地でした」
とわかっても元に戻せません。
だからこそ、
古家付きならいくら。
更地ならいくら。
解体費はいくら。
この3つを確認してから判断することが基本です。
「更地の方が高く売れる」だけでは解体する理由にならない
古家付き土地の売却で最も重要なのは、売却価格だけを見ないことです。
例えば、
古家付きで2,800万円。
更地なら3,000万円。
この数字を見ると、
「200万円高いなら解体しよう」
と思うかもしれません。
しかし解体費が250万円なら、数字は逆転します。
さらに、
残置物撤去50万円。
ブロック塀撤去20万円。
測量費50万円。
といった費用が加わるかもしれません。
大切なのは、
「更地の売却価格はいくらか」ではなく、「更地にするために必要な費用を引いて、最終的にいくら残るのか」
という視点です。
また、時間もコストです。
解体業者を探す。
見積もりを比較する。
残置物を片付ける。
近隣へ挨拶する。
工事を行う。
建物滅失登記をする。
こうした作業も必要になります。
古家付きでそのまま売却できるのであれば、多少価格が低くても、時間や手間まで含めると合理的なケースがあります。
古家付き土地は「誰が買うか」で最適な売り方が変わる
最後に意識してほしいのが、
その土地を誰が買うのか
という視点です。
注文住宅を建てたい一般の購入者なら、更地の方が検討しやすいかもしれません。
リノベーションをしたい人なら古家を残した方がよいでしょう。
不動産事業者なら、古家付きのままでも問題ない可能性があります。
隣地所有者なら、建物の有無より土地そのものが重要かもしれません。
つまり、
「古家を残す方がお得」
「絶対に更地の方がお得」
という共通の正解はありません。
大阪市内や豊中市・吹田市・箕面市などで古家付き土地を売却するときは、
古家付き価格
更地価格
解体費
買主の種類
土地の法令条件
税金
をまとめて比較することが重要です。
特に解体は一度行えば元には戻せません。
相続した実家が古い。
長期間空き家になっている。
雨漏りやシロアリなどの不具合がある。
このような状態でも、最初から「建物には価値がない」と決めつける必要はありません。
まずは現状のままで土地と建物を評価する。
そのうえで、
古家付きで売る。
中古戸建てとして売る。
買主が決まったあと解体する。
先に更地にする。
買取を利用する。
それぞれの手取り額と売却しやすさを比較する。
古家付き土地では、この順番で判断することが、余計な費用をかけずに売却するための大切なポイントです。
